나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [20] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층1109호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (20)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층 1109호

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

신축주소: 경기도 수원시 권선구 경수대로 406 (권선동)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 157,000,000원

토지 면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

토지 지분: 6.206㎡

건물 면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

건물 지분: 17.28㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동수원신용협동조합

총 등기부채권액: 3,550,000,000원

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

건축물 사용 승인일: 2022년 01월 21일

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재한 "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 인접 도로로는 서측에 소로1류, 동측에 소로3류가 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 02월 15일 접수된 주식회사 와이앤케이인베스트먼트대부의 근저당권 (3,390,000,000원) 입니다.

* 을1: 주식회사 와이앤케이인베스트먼트대부 근저당권 (3,390,000,000원) - 말소예정

* 을2: 박소희 주택임차권 (보증금 160,000,000원) - 말소예정 (대항력 없음)

* 갑3: 동수원신용협동조합 임의경매 (2,892,226,736원) - 말소예정 (본 경매 사건)

* 을1-2: 동수원신용협동조합 1번근저당권부채권근질권설정 (2,161,116,000원) - 말소예정

임차인 현황:

* 박소희

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 26일

* 확정일자: 2022년 05월 06일

* 배당신고일자: 2024년 05월 30일

* 대항력: 없음

본건 임차인 박소희는 대항력이 없어 보증금 160,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 지역의 다세대 주택(전용면적 42.85㎡ ~ 50.98㎡)은 2026년 3월 기준으로 195,000,000원 ~ 197,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 3,860,000원에서 4,550,000원 수준입니다.

본건은 전용면적 17.28㎡ (약 5.23평)으로, 면적이 유사한 다세대 주택 거래 사례와 직접 비교하기에는 차이가 있습니다. 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 6,670만원에서 7,870만원 사이로 추정됩니다.

다만, 본건은 도시형생활주택으로, 주변 다세대 주택과는 건물 형태 및 용도에서 차이가 있을 수 있으며, 파크앤시티타워Ⅱ라는 특정 건물의 가치는 개별적으로 평가될 필요가 있습니다. 감정가는 157,000,000원으로, 제공된 주변 시세 정보에 기반한 추정치보다 높게 평가되었습니다. 이는 건물의 신축 연도(2022년 사용 승인) 및 신축 오피스텔/도시형생활주택으로서의 가치가 반영된 결과일 수 있으나, 상당한 차이가 존재하므로 입찰 시 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로, 내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비(시스템 에어컨 냉난방 설비 포함), 소화전 및 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 권선초등학교가 위치하며, 편의시설 및 상업시설 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 주변 시세 추정치의 큰 괴리: 제공된 시장 정보와 감정가(157,000,000원) 간의 큰 차이(약 8천만원 이상)는 투자 시 리스크 요인이 될 수 있습니다. 주변 다세대 주택의 시세를 기준으로 할 때, 감정가가 과도하게 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 소형 면적의 환금성: 17.28㎡의 작은 면적은 임대 수요는 꾸준할 수 있으나, 향후 매각 시 잠재적 매수층이 제한될 수 있습니다.

* 높은 담보 가치: 채권자 동수원신용협동조합의 근저당 및 임의경매 청구 금액이 총 30억 원을 초과하는 것으로 보아, 해당 물건이 거액의 대출 담보로 활용되었음을 알 수 있습니다. 이는 채무 불이행 규모가 상당했음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구의 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2022년 사용 승인)에 해당합니다. 권선초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수하는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 감정가와 제공된 주변 시세 정보 간의 큰 차이는 신중한 접근을 요구합니다. 투자자는 감정가 산정 근거와 실제 시장 가치를 면밀히 비교 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적의 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 임대 수익형 부동산 투자에 적합할 수 있습니다.

* 건물이 비교적 신축(2022년 준공)이므로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 수원시 권선구 중심상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 6,670만원에서 7,870만원 사이입니다. 감정가 157,000,000원과는 상당한 차이가 있습니다.

본건은 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가 결정 시 이러한 부담은 없습니다. 다만, 감정가와 시장 추정치의 큰 괴리를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 85,000,000원 ~ 100,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 이는 제공된 시장 추정치보다 소폭 높게, 감정가 대비로는 약 54% ~ 64% 수준으로, 잠재적 리스크를 고려한 합리적인 범위입니다. 입찰 전 현장 방문 및 최신 시세 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.