나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [19] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층1108호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (19)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층1108호

용도: 도시형생활주택

감정가: 157,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 동수원신용협동조합

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 및 건물 정보

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

건축년도: 2020년 (2020년 8월 20일 건축 허가, 2022년 1월 21일 사용승인)

구조: 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층

해당층: 11층

전용면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

토지면적 (대지권): 6.21㎡ (약 1.88평)

2. 입지조건

3.

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, "권선초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m-12m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 각각 접해 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

4.

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부의 근저당(채권최고액 3,390,000,000원)입니다.

이 외 다수의 권리들이 존재했으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 권리채권액은 등기부상 명시된 금액들을 합산하면 약 85억 9천만원에 이릅니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 홍지오 씨가 존재합니다.

보증금: 150,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2022년 3월 25일

확정일자: 2022년 2월 22일

배당신고일자: 2024년 9월 25일

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 홍지오 씨의 보증금 역시 인수 대상이 아닙니다.

4. 상권분석

5.

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택이 혼재된 도심형 복합상권입니다.

주변에 학교와 상업 시설이 위치하여 유동인구가 있는 지역으로 분석됩니다.

4.2. 건물 용도

본 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 주로 이용되고 있으며, 일부 호실은 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.

본건(1108호)은 공부상 업무시설(사무소)로 되어 있으나, 현황은 도시형생활주택(원룸형)으로 사용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

6.

5.1. 건물 내 편의시설

건물에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비(시스템 에어컨 포함), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 "권선초등학교"가 위치하며, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 법적 및 행정적 제한

토지 이용 계획상 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

비행안전제6구역(전술)에 해당하여 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

건물 등기부 상 복수의 채권 및 근저당이 설정되어 있었으나, 모두 매각으로 소멸 예정입니다.

임차인 홍지오 씨는 대항력이 없으므로 보증금 인수 사항은 없습니다.

7. 종합 의견

8.

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 파크앤시티타워Ⅱ 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 현대적인 건물 시설과 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

인근에 학교와 상업 시설이 있어 생활 편의성이 우수하며, 교통 접근성 또한 양호합니다.

다만, 비행안전구역 등 일부 개발 제한 사항은 향후 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

9.

* 신축급(2020년 완공) 현대적인 건물에 위치하여 상품성이 좋습니다.

* 권선초등학교 인근으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 작은 면적으로 1인 가구 또는 투자용 소액 부동산으로 적합합니다.

9. 예상 입찰가

10.

감정가는 157,000,000원이며, 주변 유사 면적(17.17㎡~17.44㎡)의 실거래가가 150,000,000원에서 165,000,000원 수준으로 확인됩니다.

본건은 권리 인수 부담이 없고, 시장 수요가 꾸준히 있는 도시형생활주택임을 감안할 때, 감정가를 상회하는 수준에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 165,000,000원 수준으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.