나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [18] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층1107호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (18)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4, 파크앤시티타워2 11층 1107호

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 157,000,000원

건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동수원신용협동조합

특이사항: 공동담보

건축년도: 2020년 8월 20일 (준공)

총 건물 층수: 지하 2층, 지상 12층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

인접 도로 상태:

* 본건은 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 2월 15일 접수된 주식회사 와이앤케이인베스트먼트대부의 근저당권 (을1)입니다.

말소 대상 권리:

* 근저당권 (주식회사 와이앤케이인베스트먼트대부, 을1)

* 주택임차권 (임은영, 을2)

* 임의경매개시결정 (동수원신용협동조합, 갑3)

* 1번근저당권부채권근질권설정 (동수원신용협동조합, 을1-2)

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다. 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 임은영

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2022-11-30

* 확정일자: 2022-11-30

* 배당신고일자: 2024-08-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 임은영은 대항력이 없어 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 인수 부담은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-02-15)

* 을1: 근저당권 (말소기준권리, 2022-02-15)

* 을2: 주택임차권 (임은영, 말소, 2024-08-28)

* 갑3: 임의경매 (말소, 2024-07-08)

* 을1-2: 1번근저당권부채권근질권설정 (말소, 2025-03-31)

* 등기부채권 총액: 3,410,000,000원

1.3. 상권분석

건물 내 이용 현황:

* 본건(1107호)은 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중입니다.

* 건물 내 일부 호실은 업무시설(사무소)로도 이용되고 있습니다.

주변 상권:

* 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 근린생활 기능이 복합된 상권을 형성하고 있습니다.

* 주거형 소형 평형 공급이 예상되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* "권선초등학교"가 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

편의시설 및 교통:

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변에 다양한 편의시설이 혼재되어 있습니다.

건물 구조 및 설비:

* 건물은 철골콘크리트구조이며, 철근콘크리트 지붕으로 구성되어 있습니다.

* 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있으며, 본건(1107호)은 시스템 에어컨에 의한 냉난방 설비가 설치되어 있습니다.

* 소화전, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 여러 부동산이 공동으로 담보로 제공되었을 가능성이 있어, 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등 일부 토지이용에 제한이 따르는 부분이 있습니다.

* 임차인 보증금: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금(20,000,000원)은 배당을 통해 회수될 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 또한, 대항력 없는 임차인이 존재하지만 인수 부담은 없습니다. 주변 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 평형(원룸형)으로 1인 가구 수요에 적합하여 임대 수익 창출 기대가 가능합니다.

* 권선초등학교 인근으로 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통 요지에 위치합니다.

* 권리 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

* 향후 수원시 권선구 지역 개발 계획 등에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 주변 매매 정보에 따르면, 유사 지역의 42.85㎡ ~ 50.98㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 3월 기준 19,500만원 ~ 19,700만원 수준에서 거래되었습니다.

* 이를 평당 가격으로 환산하면 약 38.6만원/㎡ ~ 45.5만원/㎡ 수준입니다.

* 본건은 17.28㎡의 소형 도시형생활주택으로, 다세대 주택과는 면적 및 주거 형태가 차이가 있습니다. 일반적으로 소형 원룸형 주택은 전용면적당 가격이 더 높게 형성되는 경향이 있습니다.

* 감정가 157,000,000원은 17.28㎡ 면적 대비 약 908만원/㎡ 수준으로, 이는 소형 주택의 높은 단위 면적당 가격 형성을 반영하는 것으로 판단됩니다.

* 주변 다세대 주택의 거래 시세(19,500만원~19,700만원)가 본건의 감정가(157,000,000원)보다 높게 형성되어 있어, 시장의 전반적인 강세를 시사합니다.

예상 입찰가:

* 본건의 감정가는 157,000,000원입니다.

* 주변 시세 동향과 본건의 소형 평형이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 다만, 소형 주택의 경우 단위 면적당 높은 가격이 형성될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 현재 시점에서의 시장 동향과 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 약 135,000,000원 ~ 150,000,000원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.