나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [16] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층1105호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (16)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층1105호

건물 구조: 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 11층 1105호

건물 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

건축물 사용승인일: 2020년 08월 20일

감정가: 131,000,000원

토지 면적: 5.05㎡ (약 1.53평)

건물 면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동수원신용협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, "권선초등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

물건 서측으로는 소로1류(폭 10m-12m), 동측으로는 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있어 도로 조건은 보통입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제가 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부등본상 모든 권리는 말소될 예정으로, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리는 2022년 02월 15일 접수된 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부의 근저당권입니다.

임의경매는 2024년 04월 02일 동수원신용협동조합에 의해 개시되었습니다.

임차인 이동혁(이 ) 씨는 2022년 03월 22일 전입하여 2022년 03월 02일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 보증금 160,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 파크앤시티타워Ⅱ는 공동주택(도시형생활주택) 및 일부 업무시설로 이용되고 있으며, 주변에 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 편리한 지역입니다.

권선초등학교가 인근에 위치하여 주거 및 교육 환경으로 적합합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 건물 유형의 가격대는 다양하게 나타나고 있습니다. (예: 2026년 3월 44.66㎡ 19,700만원, 42.85㎡ 19,500만원, 50.98㎡ 19,700만원 거래됨.)

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장 및 차량 접근 용이성으로 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 교육: 권선초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주거: 도시형생활주택 원룸형으로 주로 이용되고 있으며, 11층에 위치하여 조망 및 생활 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

현재 제공된 정보만으로는 파악하기 어려운 부분이 있습니다.

건물 노후화 및 하자 여부 (사용승인 2020년으로 비교적 신축).

임대 공실 발생 가능성.

외부 조사 필요: 주변에 혐오시설 또는 소음 유발 시설 존재 여부 (제공된 정보 및 일반적인 도시 환경 분석상 특이사항 없음).

토지이용계획상 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 중심 상업지역에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 교육 환경을 갖추고 있습니다.

권리상 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

소형 면적(약 4.25평)이지만, 위치와 건물 상태를 고려할 때 소액 투자 또는 실거주 목적으로 접근해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2020년 사용승인).

* 수원시 권선구 중심부에 위치하여 접근성 우수.

* 권선초등학교 인접.

* 권리 인수 부담 없는 안전 물건.

* 소형 면적으로 환금성 고려 가능.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 131,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보(2026년 3월 거래, 전용면적 약 42~50㎡, 거래가 약 19,500~19,700만원)를 기준으로 볼 때, 본건의 면적(14.06㎡)을 고려한 평당/제곱미터당 가격을 산출할 수 있습니다.

최근 매매 정보의 평균 제곱미터당 거래 가격은 약 424만원/㎡ 수준입니다.

이를 본건의 전용면적 14.06㎡에 적용할 경우, 예상 시세는 약 59,600,000원 수준으로 산출됩니다.

이는 감정가 131,000,000원에 비해 현저히 낮은 금액으로, 감정가와 시장 시세 간의 차이를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

경매 물건의 특성상 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있으나, 제시된 시세 정보를 바탕으로 공격적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 59,600,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

(본 예상 입찰가는 제시된 시세 정보를 기반으로 산출되었으며, 실제 경매 참여 시 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.