나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [15] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층1104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (15)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층1104호

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

용도: 도시형생활주택

감정가: 157,000,000원

토지 면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

건물 면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

건축년도: 2020년 (사용승인일 2022.01.21)

층수: 지상 11층 (건물 총 12층)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

주위 환경: 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 편리합니다.

접근 도로: 본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 소로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매 종류: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 최경준

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-29

* 확정일자: 2022-03-29

* 배당신고일자: 2024-08-23

* 대항력: 없음

권리 분석 요약: 위 임차인은 대항력이 없어 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원) 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 도심 지역에 위치하고 있습니다.

상업 시설 현황: 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 지역적 특성을 가집니다.

5. 생활정보

인근 교육 시설: "권선초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주요 편의 시설: 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통이 편리하며, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 구조 및 마감: 철골콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 12층 규모의 건물이며, 외벽은 석재붙임, 치장벽돌 마감 등이고 내벽은 벽지도배, 타일 마감 등입니다. 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비(시스템 에어컨), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

법적 제한 사항: 본 토지는 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계: 현재 건물 내 임대 관계는 미상인 호실이 있으나, 본건 경매 대상 물건은 권리 분석상 인수할 보증금이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 도심에 자리하고 있어 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 주변 개발 현황 및 향후 지역 가치 변화를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 내 소형 주거 공간으로 1인 가구나 투자용으로 적합할 수 있습니다.

* 경매 물건으로 감정가 대비 저가 매수 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재하여 임대 수요를 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 157,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료에서 유사 면적대의 직접적인 비교 사례는 부족하나, 인근 지역의 오피스텔 및 도시형생활주택의 매매 시세는 195,000,000원 ~ 197,000,000원 수준이며, 해당 매물은 약 42~50㎡(약 12~15평)의 면적입니다. 본건은 17.28㎡(약 5.23평)의 소형 면적임을 감안할 때, 면적당 가격은 더 높게 형성될 수 있습니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 없고, 도심 내 소형 주거 공간의 희소성을 고려하여, 감정가를 기준으로 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 135,000,000원 ~ 145,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

10. 주변 환경 분석 (혐오시설 포함)

본건 소재지인 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 일대는 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 도심 지역으로, 권선초등학교와 인접해 있으며 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다. 주변으로 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 분포하고 있어 일반적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

현재까지 파악된 정보에 따르면, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 언급될 만한 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 처리 시설, 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인근 지역(권선구 고색동)에서 음식물 쓰레기 처리 시설로 인한 악취 피해 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건의 직접적인 영향권 내에 있는지는 추가적인 확인이 필요합니다. 전반적으로는 주거 및 상업 기능에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 눈에 띄지 않는 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.