나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [14] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층1103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보 상세 내역입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (14)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층1103호

* 건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정평가액: 1억 5천 7백만원 (157,000,000원)

* 토지 면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

* 건물 면적: 17.28㎡ (약 5.23평) - 전용면적 기준. 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 전용면적과 유사할 것으로 예상됩니다.

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동수원신용협동조합

* 건물 연식: 2022년 1월 사용승인 (신축 건물)

* 총 층수: 지하 2층, 지상 12층

* 총 세대수: 70세대 (건축물 표제부 기준)

* 주차 대수: 63대 (자주식 58대, 기계식 5대)

* 공동담보: 해당 물건은 공동담보로 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 환경은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위 환경: 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건 서측으로 소로1류(폭 10~12m), 동측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 및 임차인 현황을 기반으로 분석한 권리 관계입니다.

* 말소기준권리: 2022년 2월 15일 접수된 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부의 근저당권 (채권 최고액 3,390,000,000원)입니다.

* 매각 후 소멸되는 권리: 본 물건은 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 관련 내용은 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김도군 (성함은 김 로 표기)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 3월 18일

* 배당신고일자: 2024년 3월 25일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였기에 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 을1 (말소기준권리): 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부 근저당권 33.9억원

* 을2 (말소): 김도군 주택임차권 1.6억원

* 갑3 (말소): 동수원신용협동조합 임의경매 28.9억원

* 을1-2 (말소): 동수원신용협동조합 근저당권부채권근질권설정 21.6억원

* 총 등기부채권 총액: 3,550,000,000원 (약 35.5억원)

1.3. 상권분석

본 건이 속한 지역의 상권 특성입니다.

* 상권 특성: 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 있는 상권입니다.

* 주변 시세 분석 (연립, 다세대, 빌라 매매 정보 기반):

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 2019년~2021년 건축된 약 43~51㎡(약 13~15평) 규모의 다세대 주택이 2026년 3월 기준으로 1억 9천 5백만원 ~ 1억 9천 7백만원에 거래되었습니다.

이는 본건(17.28㎡, 약 5.23평)보다 면적이 넓은 주택의 시세이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 본건과 같은 소형 도시형생활주택의 경우, 단위 면적당 가격은 더 높게 형성될 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 현재 정보로는 확인되지 않았습니다. 해당 지역에 대한 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 혐오시설 유무를 확인하시는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

본 건 주변의 생활 편의 및 기반 시설 정보입니다.

* 교육 시설: "권선초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의: 차량 접근성이 좋고, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내 설비: 위생, 급배수, 난방(시스템 에어컨), 소화전, 화재탐지, 승강기, 주차장 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

입찰 시 고려해야 할 잠재적 위험 요소입니다.

* 높은 채권 총액: 감정평가액 1.57억원 대비 등기부상 채권 총액이 35.5억원으로 매우 높습니다. 이는 공동담보 물건의 특성이며, 다른 담보 물건의 가치 변동이 본 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 위험은 없습니다.

* 건물 관리: 신축 건물(2022년 사용승인)로 건물 자체의 노후도는 낮으나, 집합건물의 특성상 공용부분 관리에 대한 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

제공된 정보를 바탕으로 본 물건에 대한 종합적인 의견입니다.

본 물건은 수원시 권선구에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 기본적인 입지 및 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 2022년 사용 승인된 최신 건물이라는 점은 큰 장점입니다. 권선초등학교 인근이라는 점도 교육 환경 측면에서 긍정적입니다.

다만, 감정평가액 1.57억원에 비해 등기부상 총 채권액이 35.5억원으로 매우 높아, 이는 공동담보 물건으로서 다른 담보물의 가치에 따라 경매 결과가 달라질 수 있음을 시사합니다. 권리 분석상 인수되는 임차인 보증금은 없으므로 권리적 부담은 적으나, 채권 총액의 규모는 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건 투자의 주요 강점입니다.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 상태가 우수하고 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 소형 면적: 17.28㎡ (약 5.23평)의 전용면적으로 1인 가구 임대 수익 또는 소액 투자에 적합합니다.

* 우수한 입지: 수원시 권선구 중심 지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 편리합니다.

* 지역 발전 가능성: 수원시 권선구는 지속적인 개발이 예상되는 지역으로, 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려한 예상 입찰가입니다.

본 건의 감정가는 157,000,000원입니다. 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(약 1.95억~1.97억)를 단순 면적으로 환산 시 약 7,330만원으로 추산되나, 이는 본건이 도시형생활주택 원룸형이라는 점, 신축 건물이라는 점, 그리고 해당 지역의 소형 주택 수요를 간과한 단순 계산입니다.

본 건은 2022년 사용승인이 된 신축 건물이며, 전용면적 17.28㎡는 1인 가구 및 소액 투자자에게 선호도가 높을 수 있는 규모입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰이 이루어질 가능성도 있습니다.

다만, 매우 높은 채권 총액은 경매 진행 상황에 변수가 될 수 있으므로, 보수적인 관점과 함께 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 157,000,000원

(상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.