나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [13] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층1102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (13)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층 1102호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 157,000,000원

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동수원신용협동조합 (추정)

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

총층수: 지하 2층, 지상 12층

해당층: 11층

건축년도: 2020년 (준공)

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재한 "파크앤시티타워Ⅱ" 내 도시형생활주택으로, "권선초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

해당 지역은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

인접 도로 상태는 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 주식회사 와이앤케이인베스트먼트대부의 근저당권(을1)으로 파악됩니다.

등기부상 채무 총액은 약 35억 5천만원으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 이영일: 보증금 160,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022년 3월 15일, 확정일자 2022년 3월 4일.

본건 임차인 이영일은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 즉, 본건 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸하며, 임차인의 보증금 160,000,000원은 인수되지 않습니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 권선동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 복합적으로 자리하고 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

특히, 중심상업지역 및 시가지경관지구에 속해 있어 유동인구와 상업 활동이 활발한 지역입니다.

건물 자체도 상업시설과 주거시설이 함께 있어 다양한 업종의 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 본건 인근에 권선초등학교가 있어 자녀 교육에 편리합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

편의시설: 상업지역에 위치하여 주변에 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 채무 총액이 매우 높게 설정되어 있습니다. 이는 해당 물건이 채무 불이행으로 인해 경매에 나왔음을 시사합니다.

다만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로, 일반적인 경매 물건과 동일하게 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

임차인의 대항력이 없다는 점은 인수 부담이 없다는 장점이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로 면밀한 명도 계획 수립이 필요합니다.

주변 다세대주택 매매 정보와 본건 도시형생활주택의 면적 및 건물 유형 차이가 크므로, 직접적인 가격 비교 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구의 중심 상업지역에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지 조건이 양호하며 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

최근 매매 정보에 따르면 주변 다세대주택의 경우 약 42~50㎡ 면적이 1억 9천 5백만원 ~ 1억 9천 7백만원에 거래된 것으로 나타납니다. 이는 단위 면적당 가격이 약 380만원 ~ 450만원 수준입니다.

하지만 본건은 17.28㎡의 원룸형 도시형생활주택으로, 상대적으로 높은 단위 면적당 가격이 형성될 가능성이 높습니다. 감정가가 1억 5천 7백만원으로 책정된 점은 이러한 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다.

임차인의 보증금이 인수되지 않는다는 점은 투자자의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 수원시 권선구 중심 상업지역에 위치하여 향후 시세 상승 기대.

신축급 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 상품성이 우수.

편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성과 주변 편의시설 이용이 용이.

임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 부담 없이 명도 진행 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 157,000,000원입니다. 임차인의 보증금 160,000,000원은 인수되지 않으므로, 이는 낙찰자가 부담할 금액이 아닙니다.

주변 시세 및 감정가, 임차 보증금 상황 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 감정가 수준 이상으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 165,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하는 수준으로, 권리관계가 깨끗하고 임차인 부담이 없다는 점을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.