나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [12] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 11층1101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2024타경78261호로 진행되는 경매 물건에 대한 분석 결과입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (12)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4, 파크앤시티타워2 11층 1101호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 129,000,000원

* 토지면적: 4.97㎡ (약 1.50평)

* 토지지분: 4.971㎡ (약 1.50평)

* 건물면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

* 건물지분: 13.84㎡ (약 4.19평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동수원신용협동조합

* 물건명: 파크앤시티타워Ⅱ

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 12층 건물 내 11층 1101호

* 준공일: 2020년 08월 20일 (건축물대장상)

* 사용승인일: 2022년 01월 21일 (건축물대장상)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건은 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

* 주변시설: 권선초등학교가 인근에 위치하며, 상업 및 주거 시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 02월 15일 접수된 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 경매개시결정: 2024년 07월 08일 접수된 동수원신용협동조합의 임의경매개시결정(갑3)이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정예솔

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2022년 09월 21일

* 확정일자: 2022년 08월 24일

* 대항력: 없음

* 분석: 위 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

* 총 채무액: 등기부상 채무 총액은 약 3,520,000,000원 (근저당 33.9억원 + 근질권 21.61억원)으로 파악됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 보입니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라는 물건명세서 상의 문구가 있으나, 현재 등기부상 지상권은 설정되어 있지 않아 일반적인 경매 절차대로 진행될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 권선동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

* 유사 매물 시세: 제공된 최근 매매 정보(다세대주택 기준)를 분석한 결과, 약 42.85㎡ ~ 50.98㎡ 면적의 주택들이 195,000,000원에서 197,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 12,800,000원에서 15,100,000원 수준입니다.

* 시세 대비 평가: 본건 물건은 전용면적 13.84㎡ (약 4.19평)입니다. 유사 면적을 기준으로 산정한 시세는 약 58,800,000원 ~ 59,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 분석: 제공된 인근 다세대주택의 시세와 비교했을 때, 본건 물건의 감정가(129,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 향후 입찰 시 입찰가를 결정하는 데 중요한 고려사항이 될 것입니다. 다만, 제공된 시세 정보는 '다세대' 주택이며 본건은 '도시형생활주택'이므로, 실제 시장에서의 평가에는 차이가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트구조의 12층 건물 내 11층 1101호로, 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌로 마감되었습니다. 내벽은 벽지도배 및 타일 마감이며, 창호는 새시 창호로 시공되었습니다.

* 이용 상태: 공부상 업무시설(사무소)로 등재된 기호1(가) 호실 외, 본건과 같은 기호2(나)-기호21(서) 호실들은 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방(시스템 에어컨 포함) 설비가 갖추어져 있습니다. 또한 소화전, 화재탐지 설비, 승강기, 주차장 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 토지 이용: 토지는 세로장방형의 평탄한 토지로서, 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 본건과 관련된 총 채무액이 35.2억원에 달하여, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 다른 물건의 경매 결과에 따라 본건의 매각 조건이나 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축이나 개축 시 군사 시설 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 전체 건물(기호1(가)-기호21(서))에 대한 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 본건 외 다른 호실에 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 본건 1101호 임차인은 대항력 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특이사항은 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가가 최근 인근 유사 물건의 시세 대비 높게 책정된 점, 총 채무액이 매우 높은 점, 그리고 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 따라서 신중한 현장 조사와 추가 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 권선초등학교 인근이며, 오피스텔 및 상업시설과 혼재된 지역으로 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 13.84㎡의 소형 원룸형으로, 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 추가 개발 가능성: 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 129,000,000원

* 본건 면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

* 최근 주변 시세 (다세대주택 기준, 44.66㎡~50.98㎡): 약 195,000,000원 ~ 197,000,000원

* 면적당 시세 환산 (약 4,253,791원/㎡): 본건 면적 기준 시세 약 58,800,000원

* 분석: 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 높은 수준으로 파악됩니다. 따라서 감정가에 근접한 입찰보다는 시장 시세를 반영한 입찰 전략이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 본건의 실제 시장 가치와 잠재적 리스크, 그리고 경쟁 상황을 종합적으로 고려할 때, 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 시세(약 58,800,000원)를 약간 상회하는 수준으로, 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 면밀한 물건 상태 확인 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.