나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [11] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층710호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (11)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층710호

건물명: 파크앤시티타워2

용도: 도시형생활주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 6.07㎡

토지지분: 6.069㎡

건물면적: 16.90㎡ (약 5.11평)

건물지분: 16.9㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

준공일자: 2022년 01월 21일

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재한 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

주변 시설: 권선초등학교가 인근에 위치해 있으며, 상업지역에 해당하여 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

법적 제한: 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류, 소로3류에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제를 받습니다. (상세 내용은 토지이용계획 및 제한상태 참조)

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 지상권 개요만 명시되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다. (제시된 정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2022년 03월 24일

* 확정일자: 2022년 03월 24일

* 배당신고일자: 2024년 09월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 해당 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층, 지상 12층 건물로, 공부상 업무시설(사무소)로 등재된 호실과 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용되는 호실이 혼재되어 있습니다. 본건 710호는 감정평가서상 현황 "211ab" 회사에서 사용 중인 업무시설로 기재되어 있으나, 물건 기본 정보에는 도시형생활주택으로 명시되어 있어 용도 확인이 중요합니다.

인근 상권: 중심상업지역에 위치하여 금융기관, 상업시설 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

임대 시세: 제공된 주변 시세 정보는 다세대주택 매매 사례로, 본건과 건물 유형 및 전용면적 차이가 크므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 하지만 동일 지역 내 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 권선초등학교가 인접해 있으며, 상업시설 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역 특성상 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 임차인이 대항력이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 상세 내용 확인이 필요합니다.

용도 불일치: 감정평가서 상 본건 710호가 사무소로 사용 중인 것으로 기재되어 있으나, 물건 기본 정보에는 도시형생활주택으로 명시되어 있어 실제 이용 용도 및 공부상 용도 일치 여부를 현장 방문 및 등기부 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

공실 위험: 도시형생활주택 또는 소형 업무시설의 경우, 경기 변동 및 지역 수급 상황에 따라 공실 발생 가능성이 있으므로 투자 시 고려해야 합니다.

물리적 하자: 신축 건물(2022년 준공)이므로 큰 하자 가능성은 낮으나, 경매 물건 특성상 직접적인 현장 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 중심상업지역 내에 위치한 비교적 신축된 타워형 건물 내 유닛입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 대항력 있는 임차인이 없는 점은 권리 분석 측면에서 긍정적입니다. 다만, 감정평가서 상의 현황 이용 용도(사무소)와 제공된 물건 정보(도시형생활주택) 간의 차이가 존재하므로, 실제 이용 현황 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물 (2022년 준공)

중심상업지역 내 우수한 입지 조건 및 교통 편리성

대항력 있는 임차인 없음으로 권리관계 명확

수원시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원입니다. 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 제곱미터당 약 386만원 ~ 455만원 수준이었으며, 이를 평당 가격으로 환산 시 약 1,270만원 ~ 1,510만원 수준입니다.

본건은 도시형생활주택(원룸형) 또는 업무시설로 사용될 수 있는 소형 유닛으로, 타워형 건물의 특성과 신축 연식 등을 감안할 때 다세대주택 대비 단위 면적당 가격이 높을 수 있습니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이며, 특히 감정가 기준 평당 가격(약 2,934만원)은 제공된 시세 정보와 큰 격차를 보입니다.

따라서, 현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 142,500,000원 (감정가의 약 95%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.