나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [9] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층708호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (9)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 동수원신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층708호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

1.3. 건물 정보

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

준공연도: 2022년 1월 21일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 12층

해당층: 7층 708호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

"권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)

용도지역상 중심상업지역으로 상업 활동 및 주거 기능이 복합된 지역임.

주요 제한 사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 2월 15일 접수된 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부 근저당권 (을1).

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액: 약 35억 5천만원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 2월 24일

확정일자: 2022년 2월 24일

배당신고일자: 2024년 9월 11일

대항력: 없음

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액에 대한 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

3.3. 권리 인수 여부

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:"로 기재되어 있어, 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역으로, 소형 주거 공간에 대한 수요가 예상되는 지역입니다.

4.2. 주변 시세

제공된 최근 매매 자료는 다세대 주택이며, 본건(도시형생활주택 원룸형)과는 일부 차이가 있을 수 있습니다.

주변 다세대 주택 매매가 (2026년 3월 기준):

- 44.66㎡ 기준 약 1억 9천 7백만원

- 42.85㎡ 기준 약 1억 9천 5백만원

- 50.98㎡ 기준 약 1억 9천 7백만원

면적 대비 가격 형성: 약 390만원/㎡ ~ 450만원/㎡.

본건 건물 면적(17.28㎡) 대비 감정가(1억 5천 4백만원)는 약 891만원/㎡로, 주변 시세 대비 높게 책정되었습니다. 이는 신축 건물, 도시형 생활주택의 희소성, 또는 감정 시점의 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 활용이 가능합니다. 정확한 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 교육시설

인근에 권선초등학교가 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

매우 높은 총 채권액(약 35.5억원)이 설정되어 있으며, 이는 감정가(1.54억원) 대비 과도하게 높은 수준입니다.

대항력 없는 임차인의 보증금(1.6억원) 중 배당받지 못할 잔액이 발생할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 명도

임차인 서 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다. 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

건물 면적(17.28㎡) 대비 토지 지분(6.206㎡) 비율이 낮아, 건물 사용에 따른 토지 관련 권리 관계를 확인해 볼 필요가 있습니다.

현재 제공된 정보 상으로는 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 없습니다. (실제 현장 확인 또는 상세 지도 조사 필요)

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 소재 파크앤시티타워Ⅱ 내 신축 도시형생활주택(원룸형)으로, 중심상업지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

그러나 과도하게 높은 총 채권액, 대항력 없는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성, 주변 시세 대비 높은 감정가 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

소형 도시형생활주택의 희소성과 신축 건물이라는 점.

중심상업지역 내 위치하여 임대 수요 잠재력 보유.

향후 지역 개발 및 도시 재생 사업 추진 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 5천 4백만원

주변 시세 반영: 주변 도시형생활주택/오피스텔 원룸형 시세(약 390만원~450만원/㎡)를 고려할 때, 17.28㎡ 기준 약 6천 9백만원 ~ 7천 8백만원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

제반 비용: 명도비용, 세금, 수수료 등을 고려해야 합니다.

감정가와 시세의 괴리, 높은 채권 총액, 임차인 잔액 인수 가능성 등 제반 리스크를 종합적으로 고려할 때, 수익성 확보를 위해서는 감정가보다 훨씬 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.