나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [10] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층709호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (10)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층709호

용도: 도시형생활주택

감정가: 154,000,000원

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.206㎡ (약 1.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

건물지분: 17.28㎡ (약 5.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동수원신용협동조합

1.2. 건축물 정보

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

구조: 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층

사용승인일: 2022년 01월 21일

해당 호수: 7층 709호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 "파크앤시티타워Ⅱ" 내 7층 709호이며, "권선초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 02월 15일 접수된 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차 진행으로 인해, 근저당권(을1), 주택임차권(을2), 임의경매개시결정(갑3) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 매수인이 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 지상권 등은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 본건 관련 지상권 등은 기재되어 있지 않습니다.)

3.2. 임차인 현황

등기부상 주택임차인으로 최현우 씨가 등록되어 있으며, 보증금 70,000,000원, 차임 500,000원에 2022년 4월 4일 전입 및 2022년 4월 8일 확정일자를 받았습니다. 하지만, 등기부상 임차인의 권리는 말소 예정이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역입니다. "권선초등학교"가 인근에 위치하고 있어 통학이 편리하며, 지역 내 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 비교물건 분석

주변에서 최근 거래된 연립, 다세대, 빌라의 매매 정보가 제공되었으나, 본건과 동일한 건물인 "파크앤시티타워Ⅱ" 내 도시형생활주택(원룸형)과는 주거 형태 및 면적에서 차이가 있습니다. 제공된 다세대 주택 매매 정보는 2019년~2021년에 건축된 건물들로, 약 42.85㎡ ~ 50.98㎡ 면적에 195,000,000원 ~ 197,000,000원의 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 본건의 감정가(154,000,000원) 및 면적(17.28㎡)과 직접적인 비교가 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건과 같이 소형 원룸형 주택은 단위 면적당 가격이 더 높게 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

본건이 속한 파크앤시티타워Ⅱ는 철골콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임, 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 마감, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

5.2. 이용상태

기호1(가)는 공부상 업무시설(사무소)이나 현재 "211ab" 회사에서 사용 중입니다. (본건 709호와는 별개 호실로 추정)

기호2(나)-기호21(서)는 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중입니다.

5.3. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다. (201호는 시스템 에어컨 냉난방 설비)

6. 잠재적 리스크

6.1. 소형 면적

본건의 건물 면적이 17.28㎡(약 5.23평)으로 매우 작아, 특정 수요층에게만 적합할 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미확인

건물 전체적으로 임대관계가 미상인 호실들이 존재합니다. 다만, 본건(709호)은 등기부상 임차인의 대항력이 없어 매각 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 여부는 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보

특이사항 및 특수물건정보에 공동담보로 기재되어 있습니다. 이는 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미하나, 본건 개별 물건에 대한 권리 분석에는 특이사항이 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 신축 도시형생활주택(원룸형)으로, 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리관계는 매각으로 소멸되어 인수하는 권리가 없으므로, 명확한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 등을 고려할 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되었으며, 권선초등학교 등 교육 시설과도 인접해 있어 실거주 및 투자 목적으로 고려해볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 교통이 편리하고 주거 편의시설 접근성이 양호함.

* 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리관계.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 시장에서 수요 기대 가능.

* 감정가가 시장 적정가 수준으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 154,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대 주택의 시세 정보는 본건과 직접 비교하기 어렵지만, 소형 도시형생활주택의 단위 면적당 가치를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 소폭 상회하는 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 158,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.