나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [7] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층706호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (7)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층706호

용도: 도시형생활주택 (집합건물 건축물대장상 공동주택)

감정가: 129,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동수원신용협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 5.05㎡ (약 1.53평)

토지 지분: 5.05㎡ (약 1.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

건물 지분: 14.06㎡ (약 4.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물명: 파크앤시티타워Ⅱ

층수: 지하2층 / 지상12층 중 7층

준공일: 2020년 8월 20일 (건축물대장상 사용승인일 2022년 1월 21일)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

건물 용도 (현황): 도시형생활주택 원룸형

건물 용도 (공부상): 업무시설(사무소) (단, 건축물대장상에는 공동주택으로 기재됨)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치: 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

인접 도로: 본건 서측으로 소로1류(폭 10m-12m), 동측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

2.2. 지역 지구 및 규제

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)

소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부의 근저당권(을1)입니다.

이하 후순위 권리인 오승희의 주택임차권(을2, 2024-10-30 접수) 및 동수원신용협동조합의 임의경매개시결정(을3, 2024-10-30 접수)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 등기부등본 상 지상권은 확인되지 않습니다.

따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 3,550,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 오승희 (오 )

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 25일

확정일자: 2022년 3월 30일

배당신고일자: 2024년 8월 29일

대항력: 없음

비고: 임차인 오승희는 대항력이 없어 보증금 반환 채권이 매각으로 소멸되며, 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 특이사항

공동담보 물건으로, 복수의 담보물건이 설정되어 경매 절차가 진행 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

4.2. 시장 동향

최근 인근 지역의 다세대 주택(전용면적 약 42~50㎡)은 2026년 3월 기준으로 1억 9천 5백만 원에서 1억 9천 7백만 원 선에서 거래되었습니다.

이는 2019년 또는 2021년에 준공된 건물들입니다.

본건은 전용면적 14.06㎡의 도시형생활주택 원룸형으로, 비교 대상 시세와는 면적 및 주택 유형에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

그러나 원룸형 소형 주택에 대한 수요를 고려할 때, 유사한 소형 오피스텔이나 도시형생활주택의 시세를 추가적으로 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건 인근에 권선초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

또한, 일반적인 근린생활시설 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 본건 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

본건은 공동담보 물건으로, 채무 총액이 약 35억 5천만 원에 달하는 등 채권 규모가 상당합니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 권리 관계 정리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포할 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

본건은 전용면적 14.06㎡의 매우 작은 소형 주택입니다. 이러한 소형 주택은 특정 수요층(1인 가구 등)에게는 매력적일 수 있으나, 일반적인 주택 시장의 수요와는 다를 수 있으며, 향후 매매 또는 임대 시 거래가 제한될 가능성도 있습니다. 또한, 인근에서 거래된 시세는 본건보다 훨씬 큰 다세대 주택이므로, 시장 가치 평가 시 면적 차이를 반드시 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

본건을 포함한 건물 내 임대 관계가 대부분 미상으로 파악되었습니다. 이는 정확한 임대 수익률 산정이나 향후 임대 운영 시 불확실성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 1억 2천 9백만 원입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 권리상 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 공동담보 물건으로 채무 총액이 상당하며, 본건 자체의 면적이 매우 작다는 점, 그리고 임대 관계가 대부분 미상이라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 주변의 유사 면적대 소형 주택 시세 및 임대 수요를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

* 권선초등학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 1인 가구를 위한 소형 주거 공간으로서의 잠재적 임대 수요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 본건(14.06㎡)보다 훨씬 넓은 면적(약 42~50㎡)의 다세대 주택이며, 단위 면적당 가격을 직접 적용하기 어렵습니다.

주변 다세대 주택의 단위 면적당 가격이 약 3,800원 ~ 4,600원/㎡ 수준으로 추정되나, 본건은 도시형생활주택 원룸형으로, 실제 거래 가격은 다를 수 있습니다.

감정가 1억 2천 9백만 원을 기준으로, 권리상 특이사항이 없고 대항력 있는 임차인이 없다는 점을 감안하여, 시장 상황과 본건의 실질적인 임대 가치 및 환금성을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

입찰가는 감정가 대비 80% ~ 100% 사이인 1억 4백만 원 ~ 1억 2천 9백만 원 선에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다.

(단, 본 입찰가는 시세 분석을 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 더욱 상세한 현장 조사 및 시세 확인 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.