나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [8] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층707호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경78261 (8)

1.2. 소재지

경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층707호

1.3. 건물명

파크앤시티타워Ⅱ

1.4. 용도

도시형생활주택

1.5. 감정가

154,000,000원

1.6. 면적

* 건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

* 토지면적: 6.21㎡ (토지지분 6.206㎡, 약 1.88평)

1.7. 건축년도

2022년 (사용승인일 기준)

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

동수원신용협동조합

1.11. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 편리한 편임.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

세로장방형의 평탄한 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없음.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 수원지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 동수원신용협동조합임.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 02월 15일 접수된 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부의 근저당권(금3,390,000,000원)임. 해당 권리는 매각으로 인해 소멸 예정임.

3.3. 등기부 현황

등기부상 모든 권리(근저당, 근저당부채권근질권 등)는 말소 예정이며, 매수인은 인수하는 권리가 없음.

3.4. 임차인 분석

* 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-18

* 확정일자: 2022-03-22

* 배당신고일자: 2024-08-09

* 대항력: 없음

3.5. 권리분석 요약

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인은 안전하게 소유권을 취득할 수 있음. 총 인수 보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 수원시 권선구 권선동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임.

4.2. 주변 시설

권선초등학교가 인근에 위치하며, 지역 생활 편의시설 접근성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

권선초등학교가 동측 인근에 소재하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 주변 상업시설 이용이 용이함.

5.2. 교통

차량 접근성이 우수하고, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본건은 공동담보로 진행되어 채무 전액이 변제되지 않을 경우 다른 담보물건에 영향을 줄 수 있으나, 본건 자체의 권리관계는 매각으로 소멸하므로 직접적인 매수인 부담은 없음.

6.2. 토지 이용 제한사항

* 방화지구: 화재 예방 관련 규제 적용

* 비행안전제6구역(전술): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 제한 가능성 있음 (건물 준공 시점에는 문제가 없었으므로 신축 시 확인 필요)

* 기타 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 관련 법규 준수 필요.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구의 역세권(수원시청역 인근)과 가까운 입지에 위치한 신축 도시형생활주택임. 권선초등학교가 인근에 있고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건임. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 형성된 것으로 판단되며, 토지 이용에 일부 제한사항이 존재함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)으로 내부 시설이 깨끗하고 관리가 용이함.

* 역세권 인근으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 꾸준 예상.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 안전한 투자 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건 건물면적은 17.28㎡ (약 5.23평)이며, 감정가는 154,000,000원 (약 8,912,000원/㎡)임.

제공된 주변 연립/다세대 매매 사례 분석 결과, 유사 시기(2019-2021년 건축)의 42~51㎡ 면적 물건이 195,000,000원 ~ 197,000,000원에 거래되었음. 이는 ㎡당 약 3,860,000원 ~ 4,550,000원 수준임.

본건은 비교 대상 물건보다 면적이 작으나, 건축년도가 더 신축(2022년)이라는 점을 고려하더라도 감정가의 ㎡당 가격은 유사 물건의 시세보다 약 2배 가량 높게 형성되어 있어, 감정가 자체에 대한 신중한 검토가 필요함.

주변 시세를 기준으로 역산하면, 17.28㎡의 적정 시세는 약 74,000,000원 ~ 78,000,000원 수준으로 추정됨.

9.2. 추천 입찰가

감정가 154,000,000원 대비 시세 분석 결과 괴리가 크므로, 보수적인 접근이 필요함.

시세 분석을 토대로 74,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 다만, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 현장 방문을 통한 추가적인 분석이 반드시 선행되어야 함.

감정가 하단에서 시작하여 시세와의 괴리를 고려한 합리적인 범위 내에서 입찰하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.