나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [6] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호

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수원지방법원 2024타경78261 (6)

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1.2. 소재지

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경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층705호

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1.3. 용도

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도시형생활주택

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1.4. 감정가

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129,000,000원

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1.5. 면적

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토지면적: 5.05㎡ (약 1.53평)

토지지분: 5.05㎡ (약 1.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

건물지분: 14.06㎡ (약 4.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

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1.6. 매각대상

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토지/건물 일괄매각

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1.7. 경매구분

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부동산임의경매

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1.8. 채권자

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동OOOOOOOO

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1.9. 특이사항

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공동담보

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

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2.2. 교통상황

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본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통입니다.

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2.3. 인접 도로상태

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본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접해 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

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본 건에는 다수의 근저당권 및 임의경매개시결정 등기 등이 존재하며, 이들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 주요 권리로는 말소기준권리인 (주)와이앤케이인베스트먼트대부의 근저당권(2022.02.15 접수, 금3,390,000,000원)이 있습니다. 또한, 동수원신용협동조합의 근저당권부채권근질권설정(2025.03.31 접수, 금2,161,116,000원) 및 임의경매개시결정(2024.07.08 접수, 2,892,226,736원) 등 다수의 채권이 설정되어 있습니다. 총 등기부채권 금액은 3,510,000,000원입니다.

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3.2. 임차인현황

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임차인 김 씨가 보증금 120,000,000원, 차임 250,000원에 2022년 5월 12일 전입(사업일자) 및 2022년 4월 20일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 8월 13일입니다.

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3.3. 권리분석 종합

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임차인 김 씨는 대항력이 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

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4. 상권 및 시세 분석

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4.1. 주변 건물현황 및 건축 정보

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본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4번지에 위치한 파크앤시티타워Ⅱ 내 7층 705호입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 12층 규모이며, 2020년 8월 20일 건축 허가를 받아 2022년 1월 21일 사용승인되었습니다. 건물의 주용도는 공동주택으로 분류되며, 총 70세대가 거주할 수 있는 규모입니다. 외벽은 석재붙임, 치장벽돌 마감이며, 내부 마감은 벽지도배, 타일붙임 등입니다.

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4.2. 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

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최근 2026년 3월에 거래된 주변 다세대 주택들의 시세는 다음과 같습니다.

* 전용면적 약 44.66㎡, 3층, 2019년식 주택이 197,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,411,000원)

* 전용면적 약 42.85㎡, 4층, 2019년식 주택이 195,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,551,000원)

* 전용면적 약 50.98㎡, 5층, 2021년식 주택이 197,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,864,000원)

제공된 JSON 데이터 상 주변 다세대 주택의 시세는 평당 약 386만원에서 455만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 건물 면적이 14.06㎡(약 4.25평)임을 감안하면, 이 시세 기준 약 5,400만원에서 6,400만원 수준의 가치를 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 본건은 도시형생활주택 원룸형으로, 주변 다세대 주택과 비교 시 면적 차이가 현저하며 건물 특성이 다를 수 있습니다.

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4.3. 감정가와 시세 비교

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본 건의 감정가는 129,000,000원(약 917만원/㎡)으로, 최근 주변 시세(약 386만원~455만원/㎡) 대비 약 2배 이상 높은 수준입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 건물 자체의 가치 평가 기준, 또는 비교 대상의 차이 등 여러 요인에 의해 발생한 것으로 보입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 설비

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건축물은 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 치장벽돌 마감 등이며, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 마감 등입니다. 창호는 새시 창호 등을 사용하였습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비(일부 시스템 에어컨), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

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5.2. 건물 이용상태

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공부상 업무시설(사무소)로 등재된 호실(기호1(가))은 현황 "211ab" 회사에서 사용 중입니다. 본 건인 705호(기호2(나)-기호21(서) 중 일부로 추정)를 포함한 다수의 호실은 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중입니다. (내부구조도는 후첨 참조)

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5.3. 토지 이용계획 및 제한상태

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해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적 제한사항

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토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 군사시설 보호법에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역 등으로 인해 향후 수도권정비계획법 등의 규제를 받을 가능성이 있습니다.

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6.2. 임차인 관련 리스크

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현재 임차인 김 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

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6.3. 감정가와 시세 차이

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본 건의 감정가 129,000,000원과 주변 시세 기반 추정 가치(약 5,400만원~6,400만원) 간의 큰 차이는 입찰 시 신중한 판단을 요구합니다. 감정가가 실제 시장 가치를 제대로 반영하지 못했을 가능성이 있으므로, 권리 분석 및 현장 조사 결과를 종합하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 신축 도시형생활주택(원룸형)으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 등기부상 말소기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 임차인의 대항력은 없으나, 명도 관련 절차는 신중히 진행해야 합니다. 가장 주목할 점은 감정가(129,000,000원)와 주변 시세(약 5,400만원~6,400만원) 간의 상당한 괴리입니다. 이는 입찰 시 매우 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

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8. 투자 포인트

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* 신축 건물 (2020년 준공)으로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 도시형생활주택 원룸형으로 1인 가구 임대 수요 예상.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명도가 용이할 것으로 예상.

* 대중교통 접근성 양호.

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9. 예상 입찰가

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현재 제시된 주변 시세 데이터를 기반으로 산정한 본 건의 적정 가치는 약 5,400만원에서 6,400만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 감정가는 129,000,000원으로 시세와 큰 차이를 보입니다. 본 물건의 실제 시장 가치와 감정가의 차이, 그리고 향후 명도 및 임대수익률 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 기준 및 향후 잠재적 가치를 고려하여, 권장 입찰가 범위는 65,000,000원에서 75,000,000원으로 제안합니다. 실제 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 그리고 입찰 당시의 경쟁 상황에 따라 최종 결정해야 합니다. 특히 감정가와 시세의 큰 차이에 대한 면밀한 분석을 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.