나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [5] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4, 파크앤시티타워2 7층 704호

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

층수: 지상 7층

호수: 704호

건축연도: 2022년 1월 21일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하2층 지상12층 건물 내

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

1.2. 감정가및면적

감정가: 154,000,000원

건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

토지지분: 6.206㎡ (본 건물 전체 토지 면적 688.6㎡의 일부)

1.3. 경매기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 동수원신용협동조합 (등기부상 확인)

공동담보: 본 물건이 공동 담보로 제공되었음을 특이사항으로 기재

1.4. 토지이용계획및제한상태

지역지구: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)

도로: 본건 서측으로 소로1류(폭 10m-12m), 동측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 접함

기타제한: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 주변환경

주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 본건은 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하여 지역 내 주거 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

임차인: 신

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-10

확정일자: 2024-04-29

배당신고일자: 2024-09-09

대항력: 없음

주의사항: 임차인 신 의 보증금 및 차임 정보는 확인되었으나, 배당 관련 사항 및 권리 분석 결과 대항력이 없는 것으로 판단됨.

3.2. 등기부요약

말소기준권리: 2022년 02월 15일 접수된 주식회사 와이앤케이인베스트먼트대부의 근저당권 (을1)

기타 권리:

* 신탁등기말소 (갑2, 2022-02-15)

* 주택임차권 (신하연, 을2, 2026-05-12 접수, 2022-05-10 전입, 2022-04-29 확정) - 말소 예정

* 임의경매 (동수원신용협동조합, 갑3, 2024-07-08 접수)

* 1번근저당권부채권근질권설정 (동수원신용협동조합, 을1-2, 2025-03-31 접수) - 말소 예정

총 등기부채권액: 3,510,000,000원

3.3. 말소기준권리및인수권리

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 임차권, 경매개시결정 등)가 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 권리상의 부담이 없는 깨끗한 물건임.

4. 상권분석

주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있음. "권선초등학교" 인근에 위치하여 학생 및 직장인 수요가 있을 것으로 예상됨.

주변 지도 검색 결과, 혐오 시설은 감지되지 않았음.

5. 생활정보

주변에는 각종 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

"권선초등학교"가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있음.

본 건물에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등이 갖추어져 있음. 704호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방 설비가 적용됨.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상리스크

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 관계 자체에 대한 리스크는 없는 것으로 판단됨.

6.2. 시장가치리스크

본 물건의 감정가는 154,000,000원임.

비교 가능한 주변 매물(약 42~50㎡ 면적의 다세대주택)의 최근 매매가는 195,000,000원~197,000,000원 수준이었음.

이를 면적으로 환산 시, 단위 면적당 시세는 약 3,860,000원/㎡ ~ 4,550,000원/㎡ (약 1,170,000원/평 ~ 1,330,000원/평)로 분석됨.

본건의 전용면적(17.28㎡, 약 5.23평)에 위 시장가를 적용하여 역산하면, 예상 시장 가격은 약 74,000,000원 ~ 100,000,000원 범위로 추정됨.

감정가(154,000,000원)와 추정 시장 가격(7,400만~10,000만 원) 간 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰 시 감정가를 기준으로 하되 시장 가치 재확인을 통한 보수적인 접근이 필수적임.

공동담보물건으로, 관련 채무 관계의 복잡성이 있을 수 있으나, 본 경매 물건 자체의 소멸되는 권리 관계에는 영향이 없음.

7. 종합의견

본 물건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 깨끗한 권리관계가 가장 큰 장점임. 교육시설 및 교통의 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 감정가와 최근 시장 거래가 사이의 단위 면적당 가치 차이에 대한 면밀한 분석 및 시장 가치 재확인이 요구됨.

8. 투자포인트

* 소액으로 투자가 가능한 소형 도시형생활주택임.

* 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 권리상 부담이 없음.

* 주변 편의시설 및 교통망 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있음.

* "권선초등학교" 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됨.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 154,000,000원임.

비교 가능한 주변 매물(약 42~50㎡ 면적의 다세대주택)의 최근 매매가는 195,000,000원~197,000,000원 수준이었으며, 이를 면적으로 환산 시 단위 면적당 시세는 약 3,860,000원/㎡ ~ 4,550,000원/㎡ (약 1,170,000원/평 ~ 1,330,000원/평)으로 분석됨.

본건의 전용면적(17.28㎡, 약 5.23평)에 위 시장가를 적용하여 역산하면, 예상 시장 가격은 약 74,000,000원 ~ 100,000,000원 범위로 추정됨.

감정가(154,000,000원)와 추정 시장 가격(7,400만~10,000만 원) 간 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰 시 감정가를 기준으로 하되 시장 가치 재확인을 통한 보수적인 접근이 필수적임.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시장 가치와 감정가 사이에서 신중하게 결정해야 하며, 경쟁률 및 투자 수익률을 고려하여 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.