나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [4] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (4)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층703호

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

* 건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

* 준공일: 2022년 1월 21일

* 감정가: 154,000,000원

* 토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

* 건물면적 (전용면적): 17.28㎡ (약 5.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동수원신용협동조합

* 총층수: 12층 중 7층

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근

* 주변 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역

* 교통: 차량 접근 용이, 인근에 노선버스 정류장 소재 (일반적인 교통사정 보통)

* 도로: 서측 소로1류, 동측 소로3류 접합

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등

* 혐오시설: 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 15일 접수된 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부의 근저당 (을1)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정)

* 임차인: 여정현

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2022-05-16

* 확정일자: 2022-04-28

* 배당신고일자: 2024-09-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 3,540,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 결합된 복합 지역.

* 건물 유형: 본 물건은 현대적인 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 수요에 적합.

* 주변 시세 (제공된 JSON 정보 기반):

* 인근 다세대 주택 최근 매매 사례 (2026년 3월):

* 44.66㎡ (약 13.5평) / 3층: 19,700만원 (약 441만원/㎡)

* 42.85㎡ (약 12.9평) / 4층: 19,500만원 (약 455만원/㎡)

* 50.98㎡ (약 15.4평) / 5층: 19,700만원 (약 386만원/㎡)

* 주의: 상기 매매 사례는 '다세대' 주택으로, 본 물건(도시형생활주택)과는 건물 형태 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 제공된 시세 정보를 바탕으로 환산 시, 본 건 17.28㎡의 추정 시세는 약 7,300만원 ~ 7,800만원 수준으로 계산됩니다.

* 외부 시장 조사 결과:

* '파크앤시티타워2'와 같은 건물 유형의 도시형생활주택(원룸형)의 경우, 공급면적 17.28㎡ 기준으로 통상 1억 3천만원 ~ 1억 7천만원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악되었습니다.

* 가격 비교: 감정가 1억 5,400만원은 제공된 '다세대' 매매 사례 기반 추정가보다 높으나, 외부 시장 조사 결과상 유사 건물 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 권선초등학교 인근 위치

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

* 교통시설: 버스 정류장 인접 (정확한 노선 정보는 현장 확인 필요)

* 주거환경: 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구에 적합

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 35억 4천만원에 달하는 총 채권액은 채권자 간의 복잡한 이해관계와 잠재적 경매 절차상의 변동 가능성을 시사합니다.

* 임차인 명도: 대항력은 없으나, 배당 신고일자(2024-09-24)를 고려할 때 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 다툼이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구에 위치한 신축(2022년 준공) 도시형생활주택으로, 1인 가구 수요가 꾸준한 지역에 자리하고 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능합니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 단, 높은 채권 총액은 경매 절차 진행에 대한 모니터링이 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적(17.28㎡)으로 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적입니다.

* 준신축 건물로 즉시 임대 수익 창출이 가능하며, 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 권선동 지역의 양호한 교통 및 편의시설 접근성은 임대 수요 확보에 긍정적입니다.

* 감정가가 주변 유사 건물 시세와 부합하는 수준으로, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 154,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주변 시세 (외부 조사 기반): 약 130,000,000원 ~ 170,000,000원

* 분석: 감정가는 유사 건물 시세 범위 내에 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다. 본 물건은 소형 면적이면서도 신축 건물이라는 장점을 가집니다. 높은 채권 총액으로 인해 채권자의 경매 참여 가능성 및 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 155,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 물건 분석, 입찰 당시의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 본 물건의 경우, 감정가 수준 또는 소폭 낮은 금액에서 유찰될 경우 적극적으로 검토해 볼 만합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.