나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [3] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (3)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층702호

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 54,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동수원신용협동조합

신축 연도: 2022년 사용승인

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

토지 지분: 6.206㎡ (약 1.88평)

건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

건물 지분: 17.28㎡ (약 5.23평)

구분건물 전용면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

건축물 총 연면적: 4,665.9㎡

건축물 대지면적: 688.6㎡

1.3. 건물 구조 및 상태

구조: 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상12층 건물 내 7층 702호

외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등

내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등

창호: 새시 창호 등

이용상태: 공부상 업무시설(사무소)이나 현황 "211ab" 회사에서 사용 중인 호실이 있으며, 본건은 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비(시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m), 소로3류(폭 8m 미만)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 소멸 예정인 권리는 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 근저당권 (을1, 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을2, 김소연) - 보증금 160,000,000원 (전입 2022.05.23, 확정 2022.05.02)

* 임의경매 (갑3, 동수원신용협동조합)

* 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-2, 동수원신용협동조합)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 23일

* 확정일자: 2022년 5월 2일

* 배당신고일자: 2024년 4월 25일

* 대항력: 없음. 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 주택임차권(을2) 역시 말소 예정입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (0원)

3.6. 집합건물 등기부 요약

총 채권액(등기부채권 총액)은 약 3,550,000,000원으로 확인됩니다. (근저당권 3,390,000,000원, 근질권 2,161,116,000원, 임차권 160,000,000원, 임의경매 신청 채권액 2,892,226,736원 등).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보들은 "하모니", "권선하우스", "투데이"라는 명칭의 다세대 주택에 대한 것으로, 전용면적은 42.85㎡ ~ 50.98㎡ (약 12.9평 ~ 15.4평)이며, 최근 매매가는 1억 9,500만원 ~ 1억 9,700만원 수준입니다.

본건은 파크앤시티타워Ⅱ 내 도시형생활주택으로 전용면적 17.28㎡ (약 5.23평)입니다.

본건의 감정가 1억 5,400만원은 5.23평에 대한 가격으로, 평당 약 2,944만원 수준입니다.

주변 다세대 주택의 매매가를 기준으로 평당 단가를 환산하면 약 127.9만원 ~ 151.1만원/평입니다.

이와 같은 비교는 본건의 물건 종류(도시형생활주택) 및 면적(소형 원룸)과 주변 비교 물건(다세대 주택)의 종류 및 면적이 크게 다르기 때문에 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 본건의 가치 판단

본건은 2022년 사용 승인된 신축 건물로, 17.28㎡의 소형 면적입니다. 감정가는 1억 5,400만원으로 책정되었습니다. 직접적인 비교 대상이 되는 유사 면적의 도시형생활주택 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 판단에는 어려움이 있습니다. 다만, 소형 면적임을 감안하면 감정가 수준은 합리적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"권선초등학교" 인근에 위치하며, 주위에는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.3. 혐오시설

제공된 정보상으로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 김 은 대항력이 없으므로 보증금 인수 위험은 없으나, 배당에서 전액 보증금을 회수하지 못할 경우 법적 문제가 발생할 가능성이 아주 낮게 존재합니다. (현재는 인수 보증금 0원으로 판단)

6.2. 공동담보 물건

'공동담보'로 표기된 점으로 미루어 동일 담보물이 여러 건 경매에 나왔을 수 있으나, 본건에서 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

6.3. 소형 면적의 제약

전용면적 17.28㎡ (약 5.23평)은 매우 작은 면적으로, 실수요자나 투자자에게 선호도가 갈릴 수 있으며, 공실 발생 시 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 채무 규모

총 채무액이 매우 큰 편이나, 본건 매각으로 모두 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 영향은 없습니다.

7. 종합 의견

수원시 권선구 권선동에 위치한 파크앤시티타워Ⅱ 내 도시형생활주택 경매 물건입니다. 2022년 사용 승인된 신축 건물로서 전용면적 17.28㎡의 소형 원룸입니다. 입지 및 교통은 양호한 편이며, 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 안전한 물건입니다. 다만, 주변의 유사한 면적 및 종류의 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다. 감정가 1억 5,400만원은 소형 신축이라는 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용 승인으로 하자 발생 가능성이 낮고 관리비 부담이 적을 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 수요에 적합한 초소형 원룸으로, 임대 수익형 투자에 유리할 수 있습니다.

* 권리상 하자 없음: 인수되는 권리가 없어 명도 완료 후 즉시 활용 가능합니다.

* 양호한 입지: 도심 접근성이 좋고 주변 교통 환경이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 54,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건과 직접 비교 가능한 유사 면적 및 종류의 도시형생활주택 실거래가 정보가 부족합니다. 제공된 주변 다세대 주택의 매매가는 면적 및 종류가 달라 직접적인 비교에는 무리가 있습니다. 따라서, 본 건의 감정가 1억 5,400만원을 기준으로, 낙찰 후 정상적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 수준으로 보수적인 입찰가를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 23,200,000원 ~ 1억 38,600,000원 (감정가 대비 80% ~ 90% 수준)

본 물건의 소형 면적을 고려하여, 경쟁률 및 추후 임대 수요를 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.