나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78261 [2] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

기호1(가) : 공부상 업무시설(사무소)로 현황 "211ab"회사에서 사용중임.
기호2(나)-기호21(서) : 공동주택(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(201호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비), 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(가)-기호21(서) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경78261 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 기본 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 7층701호

용도: 도시형생활주택

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

준공일: 2022년 1월 21일

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 4.97㎡ (약 1.50평)

토지지분: 4.971㎡ (약 1.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

건물지분: 13.84㎡ (약 4.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 127,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로는 소로1류(폭 10m-12m), 동측으로는 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김교훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-30

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 인수 사항이 없습니다.

* 임차인: 박현영

보증금: 100,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2023-04-18

확정일자: 2023-03-04

배당신고일자: 2024-08-23

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 임차 보증금 100,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 해당 주택임차권은 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 (2022-02-15 접수, 주식회사 와이앤케이인베스트먼트대부 근저당권, 3,390,000,000원)

매각으로 인해 말소될 권리:

- 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-02-15 접수)

- 근저당권 (2022-02-15 접수, 3,390,000,000원)

- 주택임차권 (2025-04-14 접수, 박현영, 100,000,000원)

- 임의경매개시결정 (2024-07-08 접수, 동수원신용협동조합)

- 1번근저당권부채권근질권설정 (2025-03-31 접수, 동수원신용협동조합, 2,161,116,000원)

총 등기부채권 금액: 3,490,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 인수 권리 분석

임차인 현황 및 등기부 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 별도의 부담되는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

인근 "다세대" 주택의 최근 매매 정보(2026년 3월)에 따르면, 전용면적 40~50㎡ 내외의 물건이 1억 9,500만원 ~ 1억 9,700만원 수준에서 거래되고 있습니다. 이는 본건과는 면적 및 건물 유형(다세대 vs 도시형생활주택)이 다르므로 직접적인 비교는 제한적입니다.

4.2. 건물 내 시세 동향

본건과 동일한 건물(파크앤시티타워2) 내 13.84㎡(약 4.19평) 면적의 유사 물건 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2022년 1월: 1억 3,000,000원

* 2023년 5월: 1억 3,500,000원

* 2024년 2월: 1억 3,800,000원

이러한 최근 거래가는 본건의 감정가(1억 2,700만원)보다 높은 수준을 유지하고 있으며, 소형 도시형생활주택(원룸형)의 시장 가치가 꾸준히 형성되어 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 지하 2층, 지상 12층 규모입니다. 본건(701호)은 공부상 업무시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 "211ab" 회사에서 사용 중인 것으로 파악됩니다. (본 정보는 감정평가서 요약 정보이며, 내부 이용 상태는 다를 수 있습니다.)

5.2. 설비 내역

건물에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다. 701호의 경우 시스템 에어컨에 의한 냉난방 설비가 적용된 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건으로, 관련 내용 확인이 필요합니다. (본 건은 토지/건물 일괄매각)

* 임대관계가 미상인 호실이 다수 있습니다. (본 건 701호는 현황 업무시설로 사용 중)

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역 탐문 및 관련 정보 확인 결과, 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다. 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 생활 환경 측면에서 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 파크앤시티타워2 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적임에도 불구하고 안정적인 시세 흐름을 보여주고 있습니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 낙찰 후 인수 부담이 적습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주위 환경 또한 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 소형 주거 상품: 13.84㎡의 소형 면적은 1인 가구 및 소형 투자 수요층에게 매력적입니다.

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 권선초등학교 인근으로 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 내 실거래가 형성: 동일 건물 내 유사 면적 물건들이 감정가 이상으로 꾸준히 거래되고 있어 시세 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 127,000,000원

최근 실거래가 (동일 건물, 동일 면적): 130,000,000원 ~ 138,000,000원

현 시세 기준, 본 건은 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로 낙찰될 가능성이 높습니다. 인수 보증금이 없고 권리상 문제가 없으므로, 최근 실거래가를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 137,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 동향을 기반으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 기일 변경 여부, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.