나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100014 [1] 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 5층536호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위로는 지식산업센터, 업무용 및 상업용 빌딩 등이 소재하는 공장 및 업무지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 10층 퍼스트코리아 내 5층 536호로
외벽 : 페어글라스 강화유리 등.
내벽 : 페인팅 마감 등.
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

지식산업센터로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 업무용 및 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측과 북서측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 화성시 영천동 827-1)
준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m-25m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-134)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음
최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨(신청채권자가 제출한 공급계약서에 따르면 대지지분은 8.49평방미터임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경100014 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 5층536호

용도: 지식산업센터

감정가: 79,000,000원

토지면적: 4330.10㎡ (약 1310평)

토지지분: 0㎡ (대지권 미등기, 공급계약서상 대지지분 8.49㎡ (약 2.57평) 명시)

건물면적: 21.30㎡ (약 6.44평)

건물지분: 21.3㎡ (약 6.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위로는 지식산업센터, 업무용 및 상업용 빌딩 등이 소재하는 공장 및 업무지대입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다. 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 업무용 및 상업용 건부지로 이용 중입니다. 동측과 북서측으로 도로와 접합니다. 토지이용계획상 본 토지는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 7월 15일 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 72,000,000원)입니다. 이 근저당권 외 소유권이전, 신탁등기말소, 압류(화성시), 임의경매개시결정(에이치에프케이사일유동화전문유한회사), 압류(동화성세무서장) 등 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 72,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 5,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2023-04-20

확정일자: 2024-02-19

배당신고일자: 2024-12-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 장*

보증금: 5,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2023-11-17

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 경기도 화성시 영천동 827-1번지 일대는 동탄2신도시 내 첨단산업단지 조성 지역으로, 다수의 지식산업센터와 물류센터, 업무시설이 밀집해 있습니다. 치동중학교를 비롯한 교육시설과 상업 편의시설이 인근에 위치하여 직주근접성이 우수한 환경입니다. 동탄역SRT를 통한 광역 교통망 접근이 용이하며, 이마트, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰은 차량 15분 거리에 위치합니다. 주변을 조사한 결과, 물류센터, 산업시설 등이 있으나 주거 지역과 분리되어 있어 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 특성상 소음이나 분진이 일부 발생할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 "치동중학교" 북측 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근이 용이합니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근 대중교통 정류장을 통해 이동이 가능합니다. 대형 쇼핑몰이나 편의시설은 차량 이동이 필요합니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 현재 대지권의 유무 및 정확한 권리 관계를 알 수 없어, 향후 건물 사용 및 처분에 있어 법적 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 공급계약서상 대지지분이 8.49㎡ (약 2.57평)로 명시되어 있고, 감정평가액에 대지권 가격이 포함되어 있다고는 하나, 등기부상으로는 확인되지 않는다는 점은 반드시 유의해야 합니다. 또한, 본건은 유동화물건이자 공동담보로 묶여있는 상태로, 거래 과정이나 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지식산업센터로, 두 명의 임차인이 있으나 모두 대항력이 없어 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 주변 산업단지 개발과 함께 업무지대로서의 잠재력을 가지고 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 권리상의 하자가 존재하여, 해당 문제에 대한 명확한 해결 없이는 향후 자산 가치 상승이나 원활한 거래가 어려울 수 있습니다. 투자자는 이 리스크를 충분히 인지하고, 관련 법률 및 전문가와 상담 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다 (인수 보증금 0원).

* 동탄2지구 및 첨단산업단지 내에 위치하여 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대지권 미등기 문제를 해결할 경우, 자산 가치 상승의 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 79,000,000원을 기준으로 하되, '대지권 미등기'와 같은 중대한 리스크 요인을 충분히 반영하여 결정해야 합니다. 동탄2지구 지식산업센터의 경우, 전용면적 기준 평당 800만 원에서 1,200만 원 선에서 거래되는 사례가 있으며, 본건의 감정가는 평당 약 1226만원 수준입니다. 투자자는 해당 리스크를 감안하여 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 법적 절차, 그리고 장기적인 관점을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.