나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경2979 [1] 서울특별시 강동구 천호동 52-17 태천해오름아파트 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일감정 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강동구 천호동 소재 "천동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 공동주택단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 지하철 5호선 "길동역" 및 버스승강장이 소재
하여 대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 평슬래브지붕 13층 건물내에 구분 소유된 1층 101호로서,
(사용승인일 : 2002.4.4)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트(방4, 거실1, 주방 및 식당1, 욕실겸화장실1, 화장실1 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 화재관련설비, 주차장시설 등

토지의 형상 및 이용상태

인접 지대와 대체로 등고 평탄한 3필일단지 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

52-17번지, 52-31번지 :
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25),교육환경보호구역, 대공방어
협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역,
공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)

52-12번지 :
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25), 대공방어협조구역(위탁고도
:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역,공장설립승인지역
(2016-11-28)(2호)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물
대장등본상 현황 평면도에 의거 하였으며, 가격은 동 아파트 표준적 물건상황을 기준하여
평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경2979 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 52-17 태천해오름아파트 1층 101호

건물명: 태천해오름아파트

용도: 아파트

감정가: 796,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십오차유동화전문유한회사

1.2. 토지 정보

토지 면적: 53.49㎡ (약 16.17평)

토지 이용 현황: 인접 지대와 대체로 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 (각 필지별 세부사항은 제공된 정보 참조)

1.3. 건물 정보

건물 면적 (전용/공급 면적): 105.97㎡ (약 32.05평)

건물 구조: 철근콘크리트조 및 조적조 평슬래브지붕 13층 건물 내 구분 소유된 1층 101호입니다.

사용승인일: 2002년 4월 4일 (준공 24년차)

내부 구성: 방 4개, 거실 1개, 주방 및 식당 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 화장실 1개 등으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 화재관련 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 내부 44대, 외부 12대 총 56대 주차 가능합니다.

1.4. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 경매 진행 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천동초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 공동주택 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 "길동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 사정이 양호합니다.

2.3. 건축물 현황

건축물대장상 해당 건물은 2002년 4월 4일 사용승인된 13층 건물이며, 본건은 1층 101호입니다.

건축된 지 24년차로, 일반적인 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2002년 9월 9일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(을4 근저당, 갑11 가압류, 갑13 압류, 갑14 가압류, 갑15 압류, 갑17 가압류, 갑18 임의경매, 갑19 압류, 갑20 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

제공된 감정평가서 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리

별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요: 해당사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정순남

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023년 5월 9일

* 배당신고일자: 2024년 12월 30일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 보증금 20,000,000원은 매각 후 배당 절차에 따라 우선순위에 의해 변제받게 됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 총 등기부채권액: 840,280,040원 (전부 말소 예정)

4. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강동구 천호동의 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 인근에 천동초등학교가 있어 교육 수요가 존재하며, 길동역을 중심으로 한 상업시설 및 생활편의 시설 접근이 용이합니다.

* 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 전반적으로 주거 지역으로서의 안정적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 북동측 인근에 천동초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통 시설: 지하철 5호선 길동역이 인근에 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다. 롯데슈퍼프레시 길동점 등도 인접해 있습니다.

* 주거 환경: 아파트로서 방 4개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 화장실 1개로 구성되어 있어 일반적인 4인 가족이 거주하기에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건, 유동화 물건, 공동 담보 물건으로 경매 절차 진행 및 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 건축물 사용승인일이 2002년 4월 4일로, 24년차 된 건물입니다. 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 상황이지만, 본건은 임의경매이므로 말소기준권리 하의 권리는 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 채무는 없습니다. 다만, 경매 과정 중 변동 사항 발생 가능성은 상존합니다.

* 현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 심각한 혐오시설이 직접적으로 영향을 미칠 만한 위치에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 천호동의 길동역 역세권에 위치한 1층 아파트입니다. 우수한 교통 여건과 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다.

* 다만, 24년차 건물이라는 점과 복잡한 권리관계(중복, 유동화, 공동담보)는 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 모든 권리가 말소되는 경매이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없으나, 경매 진행의 안정성을 철저히 확인할 필요가 있습니다.

* 감정가는 7억 9천 6백만원이나, 최근 강동구 천호동 일대 아파트 시세는 25평형 기준 10.4억~11.5억 수준으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 길동역을 도보로 이용 가능하여 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

* 강동구는 재개발 및 도시계획으로 인해 꾸준한 실수요가 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 1층 세대는 계단 이용의 불편함이 없어 어린이나 노약자 세대, 혹은 반려견 동반 세대 등 특정 수요층에게 선호될 수 있습니다.

* 준공 후 24년이 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 염두에 둘 경우, 추가적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 796,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금이 없고 모든 권리가 소멸되는 물건이므로, 권리관계상 인수 부담은 없습니다.

* 최근 주변 아파트 시세 조사 결과, 유사 평형대의 아파트들이 10억 원 이상의 매매 시세를 형성하고 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 본건의 감정가가 시장가 대비 낮은 편일 가능성을 시사합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 대비 약 90%~100% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 본 보고서에서는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 감정가 상회 수준인 약 850,000,000원 ~ 950,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 본건의 현장 상태, 최근 실거래가 추이, 경쟁 입찰 현황 등을 추가적으로 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.