나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3484 [1] 서울특별시 송파구 거여동 651 위례 포레샤인 17단지 상가2동 지1층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울위례솔초등학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층 건 중 지1층 비102호로서,
사용승인일은 2021.08.06입니다.
외벽: 석재붙임 등
내벽: 폐인팅 등
바닥: 타일붙임 등

이용상태

공부상용도는 근린생활시설이며, 현장조사시 공실입니다.

설비내역

공용위생및급배수설비, 화재탐지설비, 소화기 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 부정형토지로서 건부지(아파트 등)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 위례송파로, 남동측으로 위례대로, 북서측으로 위례북로에 접하는 등 인접
도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m-30m)(접합),
소로1류(폭 10m-12m)(2020-07-07)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(2020-07-07)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-03-02)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2023-03-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지
<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구
(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

귀 의뢰목록 및 등기사항전부증명서상 "위례 포레샤인 17단지"이나, 건축물대장상
"포레나송파"로 표시(명칭)변경(2022.12.16).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역 미상이며, 상당기간 관리비가 납부되지 않은 것으로 탐문됩니다.

2) 본건은 지1층이나 남서측 접면도로와 평탄하여 접근성 가시성 등 지상1층과 유사합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3484 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주

채권자 주소: 정보 없음

1.2. 물건소재지 및 정보

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 651 위례 포레샤인 17단지 상가2동 지1층비102호

토지면적: 27.15㎡ (약 8.21평)

건물면적: 44.56㎡ (약 13.48평)

용도: 근린상가

감정가: 769,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물명칭: 공부상 "위례 포레샤인 17단지", 건축물대장상 "포레나송파" (2022.12.16 명칭 변경)

사용승인일: 2021년 08월 06일

1.3. 구조 및 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층 건물 중 지1층 비102호

외벽: 석재붙임 등

내벽: 폐인팅 등

바닥: 타일붙임 등

이용상태: 공부상 근린생활시설, 현장조사 시 공실

설비내역: 공용위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화기 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울위례솔초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

본 물건은 지하 1층이나, 남서측으로 접한 도로와 지면이 평탄하여 지상 1층과 유사한 접근성 및 가시성을 확보하고 있습니다.

2.3. 도로상태

남서측으로 폭 25m-30m의 위례송파로, 남동측으로 위례대로, 북서측으로 위례북로 등 주요 도로에 접하여 도로 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기사항전부증명서상 현재까지 소유권 변동 및 근저당, 압류 등이 등기되었으나, 말소기준권리인 국민은행 근저당권(2021.09.29 접수)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 01월 13일

대항력: 없음

비고: 임차인 신 은 말소기준권리보다 늦게 전입하였고, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 총 인수 보증금

0원

3.4. 채무 총액

등기부상 채무 총액(권리증권 총액): 1,188,800,000원

4. 상권분석

4.1. 배후 수요

본 물건은 위례 포레샤인 17단지 상가 내에 위치하며, 주변 아파트 단지 및 학교를 배후 수요로 확보하고 있습니다.

단지 내 상가로서 고정적인 유동인구 확보가 기대됩니다.

4.2. 상권 특성

2종 근린생활시설로 등록되어 있어 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

최근 신축된 건물로 현대적인 상가 시설 이용이 가능합니다.

지하 1층임에도 도로와 평탄한 접면으로 인해 1층과 유사한 접근성을 가지는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

서울위례솔초등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주변 환경

혐오시설이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

주로 주거단지, 학교, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 비교적 쾌적한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납 가능성

상당 기간 관리비가 납부되지 않은 것으로 탐문되므로, 낙찰 후 미납 관리비 정산 여부를 확인하고 부담해야 할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 이 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증개축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 지하층의 한계

지하 1층이라는 점은 1층 상가 대비 가시성과 접근성 면에서 다소 불리할 수 있습니다. 다만, 본 건은 도로와의 평탄한 접면으로 이러한 단점을 상당 부분 상쇄하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 위례신도시 내 신축급 근린상가로, 안정적인 배후 수요와 양호한 도로 접근성을 갖춘 우량 물건으로 판단됩니다.

비록 지하 1층이지만, 실제 지상 1층과 같은 편리한 접근성을 제공하며, 최근 사용 승인된 건물이라는 점에서 메리트가 있습니다.

권리 관계가 매우 깔끔하여 낙찰 후 인수되는 권리나 명도 부담이 적습니다.

다만, 상당 기간 관리비가 미납된 것으로 추정되는 점과 복합적인 토지 이용 계획상의 제한 사항은 입찰 전 반드시 확인하고 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가(2021년 사용승인)로 상품성이 우수합니다.

* 위례신도시 내 아파트 단지 및 학교 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요가 있습니다.

* 지하 1층임에도 도로와 평탄하게 접하여 1층과 유사한 뛰어난 접근성 및 가시성을 가집니다.

* 권리 관계가 모두 소멸되어 낙찰 후 추가 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 769,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하면 됩니다.

본건의 입지, 건물 상태, 현재 공실 상황, 주변 상권의 임대료 시세, 그리고 잠재적 리스크(관리비 미납, 토지 이용 제한 등)를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

최근 부동산 시장 동향 및 경쟁 물건의 현황 등을 면밀히 분석하여 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.