나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경57450 [1] 서울특별시 광진구 자양동 227-7 더샵스타시티 비동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2024.06.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 지하철 2, 7호선 "건대입구역" 남동측 인근에 위치
하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 제반여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 2, 7호선(건대입구역) 및 노선버스정류장
이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 평스라브지붕 35층 건물 중
비동 27층 2707호로서, (사용승인일 : 2007.01.22.)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 아파트임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로대비 등고평탄한 7필 일단지의 사다리형 토지로서, "주상용"건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 30m, 남서측, 북서측, 북동측으로 노폭 약 16m의 포장도로에
각각 접하며, 단지 내부도로를 통하여 외부공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지: 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합
되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(세부사항은 도시계획
과에 별도확인요함), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(자세한 사항
은 건축과에 문의)임.

기호(2)-(7) 토지 공히:도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합
되는경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(세부사항은 도시계획
과에별도확인요함), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분 매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

서울특별시 광진구 자양동 227-7 더샵스타시티 비동 27층 2707호에 소재하는 아파트입니다.

본 물건은 2007년 1월 22일에 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트 평스라브지붕 35층 건물 중 27층에 위치합니다.

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 139.54㎡ (약 42.2평)

건물 지분 면적: 69.77㎡ (약 21.1평, 전체 면적의 약 50%로 추정)

토지 지분 면적: 15.1775㎡ (약 4.6평, 전체 면적의 약 50%로 추정)

본 경매 물건은 공유자 지분 매각으로, 전체 아파트 소유권의 일부를 매각하는 것입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 1,169,000,000원 (11억 6900만원) - 소유자 지분 기준

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경57450 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 삼OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 광진구 자양동에 위치하며, 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 건대입구역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경 및 생활 편의성이 우수합니다.

2.2. 교통 환경

차량의 진출입이 용이하며, 단지 내부 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

인근에 지하철 2, 7호선 건대입구역 및 다수의 버스 노선 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 8월 28일자 김병철 지분 가압류 (권리자: 김기영)

총 등기부채권액: 227,342,902원 (2억 2734만원)

경매 개시 결정: 2024년 6월 17일자 삼성화재해상보험주식회사의 강제경매 (2022년 9월 30일자 가압류의 본압류)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 1,100,000,000원 (11억원)

차임: 0원

전입일자: 2014년 7월 25일

확정일자: 2015년 3월 9일

배당신고일자: 2024년 7월 29일

대항력: 있음

임차인 분석:

김 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 전입일자(2014.07.25)가 말소기준권리(2019.08.28)보다 앞서고, 확정일자 및 배당신고일자 또한 경매 절차에 따른 신고가 이루어져 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 경매 절차 진행 시 말소기준권리 이하의 모든 등기부상 권리가 소멸됩니다.

등기부상 인수되는 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 분석 결과 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

'지분 매각' 및 '공유자 우선매수 신고' 등 특이사항이 있으므로, 권리 관계의 최종 확인 및 명도 과정에서의 변수를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 자양동은 건대입구역 역세권을 중심으로 형성된 상업, 업무, 주거 복합 지역입니다.

단지 인근 및 건대입구역 주변으로 다양한 근린생활시설, 대형 쇼핑몰(스타시티, 롯데백화점 등), 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 환경

편의시설: 단지 내 및 주변의 풍부한 상업, 의료, 문화 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교육 환경: 주변에 다수의 학교가 소재하여 자녀 교육 환경으로 양호한 편입니다. (세부 학군 정보는 별도 확인 필요)

교통: 지하철 2, 7호선 건대입구역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 광역 및 지선 버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본 물건은 소유자의 지분만을 매각하는 물건입니다. 따라서 낙찰 후에도 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라, 전체 소유권 중 해당 지분만을 소유하게 됩니다.

공유자는 매각기일에 최고가 매수신고가격과 동일한 가격으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 낙찰자는 해당 물건을 취득할 수 없게 되므로, 입찰 참여 시 반드시 공유자 우선매수권 행사 여부를 확인해야 합니다.

또한, 공유자가 우선매수권을 행사하였으나 매수보증금을 미납하여 권리가 실효된 경우, 이후 매각기일에는 다시 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 김 은 대항력을 갖추고 있으나, 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 0원)

그러나 실제 명도 과정이나 임대차 계약 내용에 예상치 못한 변수가 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 철저한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 기타

본 물건의 토지 이용 계획에는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있습니다. 이러한 제한사항은 건축 및 개발 관련에 영향을 줄 수 있으나, 일반적인 주거 용도의 아파트로서 직접적인 혐오시설이 인접해 있는 것으로는 파악되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 광진구 자양동의 더샵스타시티 아파트로, 건대입구역 역세권에 위치한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

비교적 최신 건축 연식과 잘 갖춰진 편의시설, 편리한 교통망은 매력적인 요소입니다.

다만, 공유자 지분 매각이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심적인 리스크 요인입니다.

등기부상으로는 권리 소멸에 문제가 없어 보이나, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 임차인 명도 관련 사항, 그리고 지분 매각으로 인한 소유권의 제약 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 아파트: 지하철 2, 7호선 건대입구역을 편리하게 이용할 수 있는 최상급 교통 환경.

뛰어난 생활 인프라: 주변 상업, 문화, 편의 시설이 풍부하여 주거 만족도 높음.

안정적인 가치: 더샵스타시티는 지역 내 대표적인 고급 아파트 단지로, 안정적인 부동산 가치 상승 기대.

경매를 통한 취득 기회: 지분 매각 및 복잡한 권리관계로 인해 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,169,000,000원 (11억 6900만원)

본 물건은 공유자 지분 매각이며 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 잠재적 위험 요소를 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 인근 실거래가(JSON 정보 분석 결과, 2026년 5월 기준 139.6㎡ 면적의 9층 물건이 24억 2500만원에 거래된 사례가 있으나, 본 경매 물건의 감정가(11.69억)와 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, JSON 정보의 시세가 해당 면적 전체의 시세라면, 본 경매의 감정가(11.69억)는 소유자 지분(50%로 추정)의 시장 가치와 부합하거나 약간 낮게 책정된 것으로 보입니다.)를 고려할 때, 본 물건의 잠재적 가치는 높다고 판단됩니다.

종합적인 분석 및 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 90% 수준인 1,050,000,000원 (10억 5천만원)으로 제안합니다.

본 입찰가는 최종 결정 전, 현장 방문을 통한 추가적인 시세 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.