나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62148 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재‘한산중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 밀집 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "둔촌동역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지하1층 지상6층 건내 제2층 제202호로서
외벽: 외장 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시 이중창호 마감 등

이용상태

본건은 공동주택[도시형생활주택(단지형다세대)]으로 이용 중이며 상세 이용 상태는 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 제1.2종근린생활 시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 차량통행 가능한 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62148 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 2층 202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 303,000,000원

토지면적: 16.27㎡ (약 4.92평)

토지 지분: 16.27㎡ (약 4.92평)

건물면적: 26.46㎡ (약 8.00평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공연도: 2020년 (건축물대장상 사용승인일 2020.12.18)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 '한산중학교' 북서측 인근에 위치.

주변환경: 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 밀집한 주거지역. 전반적인 주위 환경은 보통 수준.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 '둔촌동역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 차량 통행 가능한 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 진출입에 문제가 없음.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(해발 163m), 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

주변 시설: 한산중학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 둔촌동역 상권을 이용하기 편리함.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지리정보 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

매각으로 인한 소멸: 본 건은 서울동부지방법원의 강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2024.10.04 접수)임.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 송기만)

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-02

* 확정일자: 2021-02-02

* 배당신고일자: 2023-03-10

* 대항력: 없음 (물건명세서상 임차인이 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없음.)

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2024.10.04 등기 접수).

인수되는 권리: 없음. 임차인의 대항력 포기 및 HUG(주택도시보증공사)의 보증 관련 조치로 인해 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않음.

총 등기부채권액: 355,000,000원 (주택도시보증공사)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 둔촌동 일대는 지속적으로 주거 가치가 높은 지역으로, 아파트 및 다세대주택이 밀집한 안정적인 주거 단지를 형성하고 있음.

지하철 5호선 둔촌동역을 이용한 서울 도심 및 강남 지역 접근성이 우수하여 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

주변에 근린생활시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높음.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월, 둔촌동 484-6번지, 32.66㎡, 55,500만원 (약 1700만원/㎡, 2002년식 다세대주택)

* 2026년 5월, 둔촌동 61-1번지, 28.07㎡, 36,000만원 (약 1282만원/㎡, 2022년식 다세대주택)

* 2026년 5월, 둔촌동 513번지, 44.74㎡, 54,000만원 (약 1207만원/㎡, 2013년식 다세대주택)

본 물건(26.46㎡, 2020년식)은 면적 및 건축 연도를 고려했을 때, 비교적 최근 거래된 2022년식 다세대주택(28.07㎡, 36,000만원)의 시세(약 1282만원/㎡)를 기준으로 판단할 때, 현 시세는 약 1200만원/㎡ ~ 1300만원/㎡ 수준으로 추정됨.

1.4. 생활정보

주거 편의: 단지 내 및 인근에 편의점, 마트 등 근린생활시설이 위치하여 일상생활이 편리함.

교통: 지하철 5호선 둔촌동역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중임.

교육: 본건 북서측 인근에 한산중학교가 소재하며, 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 우수함.

건축물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 2층에 위치. 위생, 급배수, 난방, 화재탐지 및 경보, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

특이사항 '대항력있는 임차인' 표기: 감정평가서상 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'으로 명시되어 있으나, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 일부 또는 전부를 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었음. 이에 따라 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 해소된 것으로 판단됨.

HUG 인수조건 변경: 임차인의 보증금 관련 사항에 대한 변경 조치로서, 보증금 미인수에 대한 긍정적인 요소로 작용함.

토지 이용 제한: 본 건 토지는 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 일부 도시계획법상 제한사항이 있으나, 이는 일반적인 건축 및 토지 이용에 큰 영향을 미치지 않는 수준으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 둔촌동의 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지, 교통, 생활 편의성이 우수함.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인과의 분쟁 가능성이 높은 대항력 관련 위험 요소 또한 HUG의 확약서 제출로 인해 명확히 해소되었음.

감정가(303,000,000원)는 주변 최근 실거래가 수준을 하회하는 것으로 판단되며, 향후 시세 상승 여력이 있는 투자 가치가 높은 물건임.

1.7. 투자 포인트

신축급 물건: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

우수한 입지: 지하철 5호선 둔촌동역 역세권에 위치하여 출퇴근이 편리하며, 지역 내 선호도가 높음.

권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 외에는 특별한 법적 절차가 필요 없음.

HUG 보증 관련 위험 해소: 임차인 보증금 미인수 조치로 투자 리스크가 제거됨.

수익형 부동산 가치: 도시형생활주택으로서 안정적인 임대 수요 확보 및 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 303,000,000원

최근 시세 분석 (28.07㎡, 2022년식, 360,000,000원 거래 사례 기준, 약 1282만원/㎡):

본 물건(26.46㎡) 적용 시 예상 시세: 26.46㎡ * 12,820,000원/㎡ ≈ 339,290,000원

임차인의 보증금(355,000,000원)은 인수하지 않으므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됨.

본 물건의 신축 연식, 우수한 입지, 명확한 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 상회하는 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됨.

예상 입찰가 범위: 약 333,000,000원 ~ 348,000,000원

권장 입찰가: 335,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.