나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62513 [1] 서울특별시 강동구 성내동 81-2 더존예가씨 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국감정 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "천호역(5호선 지하철역)" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 천호역)이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 등 마감,
창호: PVC창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적 위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차시설 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지의 표시 기호(1,2) 공히
도시지역, 준주거지역(2015-04-15), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑
등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62513 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 81-2, 더존예가 씨 2층 202호

용도: 오피스텔

감정가: 384,000,000원

토지면적: 13.19㎡ (약 4.0평)

토지 지분: 13.19㎡ (약 4.0평)

건물면적: 39.89㎡ (약 12.1평)

건물 지분: 39.89㎡ (약 12.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주변 교통:

* 본건은 지하철 5호선 천호역 남측 인근에 위치합니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 우수합니다.

주변 환경:

* 본건은 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

접근성:

* 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 을4 근저당권 (2018년 8월 23일, 지에이코리아주식회사, 50,000,000원)

소멸되는 권리:

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 임차권, 가압류, 강제경매 등)는 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 존재하지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김민정 (주택도시보증공사 보증)

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 6월 11일

* 확정일자: 2018년 7월 3일 (등기부 요약 기준)

* 비고: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 대항력 없음.

1.3. 상권분석

업종:

* 오피스텔로서 업무시설 및 주거용으로 이용 가능합니다.

주변 상권:

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 지하철 5호선 천호역 인근으로 유동인구가 많고 상권이 발달한 지역입니다.

잠재 수요:

* 소규모 사업체를 위한 사무실 수요 및 1인 가구의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 역세권에 위치하여 임대 수익률 확보에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

* 주변에 다양한 상가와 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 천호역 주변의 대형 마트, 병원, 금융기관 등 풍부한 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

교통:

* 지하철 5호선 천호역을 통해 강남, 종로 등 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

교육:

* 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재정비촉진지구:

* 향후 도시 정비 사업으로 인한 개발 호재가 기대되나, 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 불확실성이나 규제 변화를 고려해야 합니다.

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경:

* 임차인 관련 내용이 복잡하게 얽혀 있으나, 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 관련 서류 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

공동담보:

* 본 물건이 다른 채무와 함께 공동으로 담보로 제공되었을 수 있으므로, 추가적인 권리 관계를 확인해볼 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 성내동, 지하철 5호선 천호역 역세권에 위치한 오피스텔입니다.

교통, 생활 편의시설 등 입지 조건이 우수하며, 비교적 신축(2018년 준공)에 해당합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 특히 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 인수해야 할 임차인의 대항력이나 보증금 부담이 없는 '클린 물건'입니다.

재정비촉진지구에 포함되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지:

* 천호역(5호선) 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

클린 낙찰:

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 등기부상 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

개발 잠재력:

* 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

실거주 및 투자 겸용:

* 편리한 생활 환경과 교통으로 실거주 만족도가 높으며, 공실 위험이 낮은 역세권 오피스텔로 임대 수익 투자에도 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 384,000,000원입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(전용면적 42.64㎡)의 오피스텔이 2026년 1월 330,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물면적(39.89㎡)을 고려할 때, 실거래가와 감정가의 차이를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

모든 권리가 소멸되는 낙찰임을 감안하여, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 감정가의 90%~99% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.