나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63332 [7] 서울특별시 송파구 방이동 192-7 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현감정 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "서울방이초등학교" 동측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택) 통칭 "공원빌" 제2층 제201호외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다
세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 올림픽공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "방이역"이 소재하는 등
대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하-층/지상5층 건물 내 제2층 제201호외 6개
호로서,(사용승인일 : 2005.08.25)
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)-(7) 공히
현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.[본건 기호(6)은 4층 1세대, 1층 1세대 구조임, 후
면 내부구조도 참조]

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2021-12-24)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐
문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건
축물대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태
및 내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.


2) 본건 기호(1)-(7)은 집합건축물대장(표제부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경매
참여시 재확인 하시기 바람.

3) 본건 기호(6),(7)은 집합건축물대장(전유부,갑)상에 위반건축물[변동일 2019.06.11, 주택
과-22926(2019.06.11)호에 의거 위반건축물 기재]로 등재되어 있는 바 경매 입찰 시 재확인
하시기 바람.

4) 본건 기호(6),(7)에는 베란다 확장 부분[기호(6): 판넬조 판넬지붕/다용도실/약 32.8㎡,
기호(7): 판넬조 판넬지붕/다용도실/약 30.04㎡]이 소재하는 바, 본 감정에서는 일반적인 거
래관행 및 단독 효용가치를 종합적으로 참작하여 본건에 포함하여 평가하였으며, 베란다 확
장 부분에 대한 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생 여부 등 이와 관련된 행정적 사
항은 경매 참여시 해당 기관에 반드시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울동부지방법원 2024타경63332 (7)

* 소재지: 서울특별시 송파구 방이동 192-7 5층 501호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)

* 토지 면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

* 건물 면적: 85.34㎡ (약 25.81평)

* 감정가: 5억 9천 1백만원

* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 사용 승인일: 2005년 8월 25일

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 방이동 소재 "서울방이초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근에 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 올림픽공원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 "방이역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본 건물은 남서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량 통행 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

* 주변 환경: 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. Google 지도 검색 결과, 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 일반적인 도심 주거 지역으로, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존 (2005.09.12) 김윤근

* 소유권 이전 (상속) (2019.01.11) 김영호 외 3명

* 임의경매 (말소기준권리) (2024.10.31) 신정복 (2024타경63332)

* 임의경매 (2026.05.11) 김은미 (2026타경50596)

* 말소기준권리: 2024년 10월 31일자 신정복 임의경매 개시 결정 등기입니다.

* 임차인 현황:

* 최순화: 보증금 2천만원, 차임 1백3십만원, 전입일자 2024.11.13, 확정일자 2024.11.15.

* 대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리 설정일보다 늦습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 베란다 확장 부분이 존재합니다. 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 의무 발생 여부는 해당 기관에 반드시 재확인 필요합니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 거래된 인근 다세대주택의 경우,

* 62.05㎡ (약 18.77평) 규모의 2003년식 주택이 3억 8천만원에 거래되었습니다. (평당 약 2,024만원)

* 57.03㎡ (약 17.25평) 규모의 2019년식 주택이 6억 5천만원에 거래되었습니다. (평당 약 3,768만원)

* 52.94㎡ (약 16.01평) 규모의 2002년식 주택이 4억 2천만원에 거래되었습니다. (평당 약 2,623만원)

* 본건 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 5억 9천 1백만원이며, 건물 면적은 85.34㎡ (약 25.81평)입니다. 평당 감정가는 약 2,290만원으로, 연식이 비슷한 매물(2002-2003년식)의 거래 사례와 비교 시 유사하거나 다소 낮은 수준입니다. 다만, 2019년식 신축 건물의 거래가는 본건보다 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 서울방이초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 공원: 올림픽공원이 인접해 있어 쾌적한 여가 활동이 가능합니다.

* 편의 시설: 주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 원상회복 명령, 향후 건물 매각 또는 대출 시 불이익으로 작용할 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 베란다 확장: 위반건축물 내역에는 베란다 확장 부분이 포함되어 있으며, 이에 대한 행정적 사항(이행강제금 부과, 원상회복 의무 등)은 반드시 해당 관청에 직접 확인해야 합니다.

* 이용 상태 불확실: 임대관계 미상이며, 폐문 등으로 인해 정확한 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 탐문 등으로 작성된 부분이 있을 수 있습니다. 실제 이용 상태 및 내부 구조도가 다를 수 있으므로, 입찰 전 현장 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 방이역과 서울방이초등학교, 올림픽공원 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 2005년 건축된 다세대주택으로 연식이 있으며, 가장 큰 문제는 위반건축물 등재 및 베란다 확장 부분에 따른 잠재적 리스크입니다. 이러한 하자 요인으로 인해 향후 건물 가치 상승에 제약이 있을 수 있으며, 명도 및 재산권 행사 시 추가적인 비용이나 행정 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 송파구 방이동이라는 입지 자체는 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다.

* 교통 및 생활 인프라: 지하철역, 초등학교, 공원 등 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 명도 부담 적음: 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 5억 9천 1백만원입니다. 최근 거래 사례와 본건의 면적, 연식, 입지 등을 고려했을 때, 감정가는 시장가와 유사한 수준으로 판단됩니다. 그러나 위반건축물이라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 위반건축물로 인한 잠재적 비용 및 가치 하락 요인을 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 5억 1천만원 ~ 5억 3천만원 범위로 제안합니다. 최초 입찰 시에는 감정가의 85% 수준인 5억 1천만원 전후로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.