나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62674 [1] 서울특별시 광진구 화양동 2-22 비다펠리즈 8층801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영감정 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "건국대학교 서울캠퍼스" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 및 상업용 부동산 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선·어린이대공
원역, 2호선 및 7호선·건대입구역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제8층 제801호로서,
외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

일련번호 가)는 다세대주택으로 이용중임.
※ 자세한 이용상황은 후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 6차선 포장도로 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(당초: 일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향
되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(자세한 사항은 건축과에
문의)

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 대지면적 282.6㎡이나, 집합건축물대장상 대지면적 261.1㎡로 서로 상이하나, 이는 일부 도로후퇴면적(약 21.5㎡)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62674 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 2-22 비다펠리즈 8층 801호

건물명: 비다펠리즈

토지면적: 6.11㎡ (약 1.85평)

건물면적: 15.20㎡ (약 4.60평)

토지지분: 6.11㎡ (약 1.85평)

건물지분: 15.20㎡ (약 4.60평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 262,000,000원

1.2. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층/지상 10층 건물 중 제8층 제801호

건축년도: 2019년 건축허가, 2021년 사용승인

주요 용도: 본건은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔 16호), 다세대주택(16세대), 근린생활시설로 복합 사용 중이며, 본건(801호)은 다세대주택으로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "건국대학교 서울캠퍼스" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주거용 및 상업용 부동산 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 7호선 어린이대공원역과 2호선 및 7호선 건대입구역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(당초: 일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 지정 구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 대지면적 282.6㎡와 집합건축물대장상 대지면적 261.1㎡가 상이하나, 이는 일부 도로 후퇴 면적으로 인한 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수주의

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 황우영)

- 보증금: 260,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 6월 25일

- 확정일자: 2021년 5월 26일

- 배당신고일자: 2023년 7월 19일

- 대항력: 없음

- 비고: 주택도시보증공사는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다. 주택도시보증공사의 강제경매로 인해 본건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력은 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 유사 물건(전용면적 약 27.42㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 4월 기준으로 30,800만원에서 33,000만원 선에서 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 1,123만원에서 1,203만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 15.20㎡(약 4.60평)으로, 이를 유사 물건의 시세와 비교할 때 제곱미터당 약 1,123만원 ~ 1,203만원을 적용하면 약 17,074만원에서 18,293만원 선의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

4.2. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 262,000,000원으로, 전용면적이 절반 가량 작은 본건의 추정 시세(약 1.7억 ~ 1.83억)보다 약 8,000만원 가량 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정평가 시점 또는 평가 방식에 따른 차이일 수 있으므로, 입찰 시 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건국대학교, 건대입구 상권 등 대학가 및 상업지구가 인접해 있어 다양한 편의시설(쇼핑, 외식, 문화 등) 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

건국대학교, 세종대학교가 인근에 있으며, 어린이대공원 등 휴식 및 문화 공간 접근성이 좋습니다.

5.3. 주변 환경

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 대학가 특유의 활기찬 분위기를 느낄 수 있습니다. 검색 결과, 인근 지역에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

임차인의 대항력은 없으나, 주택도시보증공사의 HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해 명도 및 권리 승계 관련 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 면적 차이

등기부와 건축물대장상 대지면적 차이가 있으나, 이는 도로 후퇴 면적으로 법적 문제로 보기는 어렵습니다.

6.3. 용도

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)과 다세대주택이 혼재된 건물이며, 본건은 다세대주택으로 이용 중이나, 향후 건물 전체의 용도 변경 또는 관리 주체에 따라 소유주 간 분쟁 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 광진구 화양동, 건국대학교 인근에 위치한 소형 다세대주택(혹은 오피스텔)으로, 지하철 7호선 어린이대공원역 및 2, 7호선 건대입구역 이용이 가능한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 대학가 인근 상권의 풍부한 편의시설 및 대학가의 젊은 유동인구를 바탕으로 임대 수익 창출이 기대됩니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인접: 건국대학교, 건대 상권 등 젊은 유동인구 및 임대 수요 풍부.

* 우수한 교통망: 2, 7호선 환승역인 건대입구역 및 7호선 어린이대공원역 인접.

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 없음 및 HUG 인수 조건 변경으로 인한 권리 부담 없음.

* 소형 평형: 1인 가구 또는 소형 임대 사업에 적합.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 시세는 전용면적 15.20㎡(약 4.60평) 기준, 제곱미터당 약 1,123만원~1,203만원으로 추정됩니다. 이를 환산하면 약 170,740,000원 ~ 182,930,000원 선으로 예상됩니다.

감정가는 262,000,000원이지만, 시세 대비 높은 점을 감안하여, 보수적으로 170,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.