나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63332 [5] 서울특별시 송파구 방이동 192-7 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현감정 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "서울방이초등학교" 동측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택) 통칭 "공원빌" 제2층 제201호외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다
세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 올림픽공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "방이역"이 소재하는 등
대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하-층/지상5층 건물 내 제2층 제201호외 6개
호로서,(사용승인일 : 2005.08.25)
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)-(7) 공히
현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.[본건 기호(6)은 4층 1세대, 1층 1세대 구조임, 후
면 내부구조도 참조]

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2021-12-24)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐
문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건
축물대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태
및 내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.


2) 본건 기호(1)-(7)은 집합건축물대장(표제부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경매
참여시 재확인 하시기 바람.

3) 본건 기호(6),(7)은 집합건축물대장(전유부,갑)상에 위반건축물[변동일 2019.06.11, 주택
과-22926(2019.06.11)호에 의거 위반건축물 기재]로 등재되어 있는 바 경매 입찰 시 재확인
하시기 바람.

4) 본건 기호(6),(7)에는 베란다 확장 부분[기호(6): 판넬조 판넬지붕/다용도실/약 32.8㎡,
기호(7): 판넬조 판넬지붕/다용도실/약 30.04㎡]이 소재하는 바, 본 감정에서는 일반적인 거
래관행 및 단독 효용가치를 종합적으로 참작하여 본건에 포함하여 평가하였으며, 베란다 확
장 부분에 대한 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생 여부 등 이와 관련된 행정적 사
항은 경매 참여시 해당 기관에 반드시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63332 (5)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 192-7 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 458,000,000원

토지면적: 36.31㎡ (약 11평)

토지 지분: 36.31㎡ (약 11평)

건물면적: 66.20㎡ (약 20평)

건물 지분: 66.2㎡ (약 20평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 신OO

건물 개요:

* 사용승인일: 2005년 8월 25일 (신축 허가 2003년)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층 / 지상 5층 (본건 4층 401호)

* 세대수: 총 7개 호

* 총 연면적: 582.98㎡

2. 입지조건

위치: 서울특별시 송파구 방이동 소재 "서울방이초등학교" 동측 인근

주변 환경: 아파트 단지, 단독 주택, 다세대 주택, 근린생활시설, 교육시설, 올림픽 공원 등 혼재 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 "방이역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

말소기준권리: 2024년 10월 31일 접수된 신정복의 임의경매(2024타경63332)로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권자: 신OO (임의경매)

임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자 및 확정일자: 2015년 6월 1일

* 배당신고일자: 2024년 11월 19일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원. (단, 배당 여부는 법원 배당표를 통해 반드시 재확인해야 합니다.)

등기부 현황:

* 소유권 보존: 2005년 9월 12일 (김윤근)

* 소유권 이전: 2019년 1월 11일 (김영호 외 3명, 상속)

* 임의경매 (말소기준): 2024년 10월 31일 (신정복)

* 임의경매 (공유물분할): 2026년 5월 11일 (김은미)

특이사항: 집합건축물대장(표제부, 갑)상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

서울방이초등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 올림픽공원이 가까워 쾌적한 환경을 자랑합니다.

지하철 5호선 방이역을 통해 서울 도심 접근성이 우수하여 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육: 서울방이초등학교가 인근에 위치합니다.

교통: 지하철 5호선 방이역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 이용하기 편리하며, 올림픽공원을 통한 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

공유물분할 경매: 소유권이 여러 명에게 분산되어 있어, 명도 및 소유권 정리에 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 황 씨는 대항력이 있으나, 법원 배당 결과에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (권리분석상 인수 보증금은 0원이지만, 반드시 확인 필요)

위반건축물:

* 건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 전유부 (기호 6, 7)에는 베란다 확장 부분 (총 약 62.84㎡)이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이로 인해 이행강제금이 부과되거나 원상회복 의무가 발생할 수 있으므로, 관련 행정기관에 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계 미확인: 본건의 정확한 내부 구조 및 이용 상태를 파악하기 어려워, 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

추가 경매 개시 결정: 등기부상 2026년 5월 11일 김은미의 임의경매(2026타경50596) 개시 결정 등기가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 방이동의 역세권 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지를 자랑합니다.

공유물분할 경매의 특성과 대항력 있는 임차인의 존재는 신중한 접근을 요구하지만, 권리 분석상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 위반건축물 관련 이슈(베란다 확장 등)는 반드시 사전 확인하여 잠재적 위험을 최소화해야 합니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 합리적인 가격으로 접근한다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

강남 접근성: 지하철 5호선을 통해 강남 및 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

지역 개발 잠재력: 방이동 일대는 지속적인 개발 및 수요가 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

올림픽 공원 인접: 쾌적한 주거 환경과 여가 활동이 가능한 장점을 갖추고 있습니다.

소유권 정리 기회: 공유물분할 경매를 통해 복잡한 소유 관계를 정리하고 단독 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 (2026년 5월)에 따르면, 본건과 유사한 건축 연도(2003년)의 우상빌라(전용 62.05㎡)는 38,000만원에, 2002년 건축의 대진팰리스빌(전용 52.94㎡)은 42,000만원에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적은 66.20㎡ (약 20평)으로, 이를 평당 시세로 환산 시 약 2,000만원 ~ 2,600만원 수준입니다.

* 본건 감정가는 458,000,000원이며, 이는 평당 약 2,290만원 수준으로 주변 시세와 부합하거나 다소 높은 편입니다.

* 대항력 있는 임차인 황 씨의 보증금 270,000,000원에 대한 인수 여부가 중요한 변수이나, 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. (반드시 확인 필수)

* 위반건축물 문제, 공유물 분할 경매로 인한 명도 리스크 등을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 시세, 특히 비슷한 시기 건축된 물건들의 거래가를 참고하여 보수적으로 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 410,000,000원 ~ 430,000,000원

(참고: 위 예상 입찰가는 인수 보증금 0원 가정 시 산정된 것이며, 법원 최종 배당 결과 및 현장 조사를 통해 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.