나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63332 [1] 서울특별시 송파구 방이동 192-7 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현감정 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "서울방이초등학교" 동측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택) 통칭 "공원빌" 제2층 제201호외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다
세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 올림픽공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "방이역"이 소재하는 등
대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하-층/지상5층 건물 내 제2층 제201호외 6개
호로서,(사용승인일 : 2005.08.25)
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)-(7) 공히
현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.[본건 기호(6)은 4층 1세대, 1층 1세대 구조임, 후
면 내부구조도 참조]

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2021-12-24)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐
문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건
축물대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태
및 내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.


2) 본건 기호(1)-(7)은 집합건축물대장(표제부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경매
참여시 재확인 하시기 바람.

3) 본건 기호(6),(7)은 집합건축물대장(전유부,갑)상에 위반건축물[변동일 2019.06.11, 주택
과-22926(2019.06.11)호에 의거 위반건축물 기재]로 등재되어 있는 바 경매 입찰 시 재확인
하시기 바람.

4) 본건 기호(6),(7)에는 베란다 확장 부분[기호(6): 판넬조 판넬지붕/다용도실/약 32.8㎡,
기호(7): 판넬조 판넬지붕/다용도실/약 30.04㎡]이 소재하는 바, 본 감정에서는 일반적인 거
래관행 및 단독 효용가치를 종합적으로 참작하여 본건에 포함하여 평가하였으며, 베란다 확
장 부분에 대한 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생 여부 등 이와 관련된 행정적 사
항은 경매 참여시 해당 기관에 반드시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63332 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 192-7 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 488,000,000원

토지면적: 37.88㎡ (약 11.46평)

토지지분: 37.88㎡ (약 11.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.08㎡ (약 20.89평)

건물지분: 69.08㎡ (약 20.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 신OO

특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는임차인

주의사항:

특수물건정보: 공유물분할경매, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 방이동 소재 "서울방이초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 올림픽공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "방이역"이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

* 건물 구조 및 상태:

- 사용승인일: 2005년 8월 25일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하-층/지상5층 건물 내 제2층 제201호

- 외벽: 치장벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등

- 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

- 창호: 샷시창호 마감 등

* 토지 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역입니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 공유물분할을위한경매

* 채권자: 신OO

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-04-28

* 확정일자: 2017-04-28

* 배당신고일자: 2024-12-11

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 있으나, 배당신고를 하였고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 정상적인 배당이 이루어질 경우 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 배당 현황 및 임차인의 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 김윤근 (2005-09-12)

* 소유권이전(상속): 김영호외 3명 (2019-01-11)

* 말소기준권리:

- 임의경매 (채권자: 신정복, 접수: 2024-10-31)

- 임의경매 (채권자: 김은미, 접수: 2026-05-11)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

본건은 공동주택(다세대주택)으로, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 올림픽공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거지역 상권에 해당합니다. 인근에 지하철 5호선 방이역이 소재하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울방이초등학교가 동측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 소재할 것으로 예상됩니다.

* 휴식공간: 올림픽공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 소유자 간 분할을 위한 경매이므로, 낙찰 후에도 소유권 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 위반건축물 등재:

- 집합건축물대장(표제부) 상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

- 기호(6),(7)은 집합건축물대장(전유부) 상 위반건축물로 등재되어 있으며, 베란다 확장 부분(약 32.8㎡, 30.04㎡)이 소재합니다. 이에 대한 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 의무 발생 여부는 해당 행정기관에 반드시 재확인해야 합니다.

* 내부 확인 어려움: 임대관계 미상, 폐문 등으로 인해 정확한 내부 확인이 불가능하여, 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이할 수 있습니다. 입찰 시 재확인 필요합니다.

* 건축물 노후화: 2005년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 방이동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 올림픽공원 인근의 쾌적한 입지를 자랑합니다. 공유물분할 경매로 진행되며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 하지만 위반건축물 등재 및 베란다 확장으로 인한 이행강제금, 원상회복 문제, 내부 확인의 어려움 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 관련 법규 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 5호선 방이역 역세권 및 올림픽공원 인접으로 교통 및 생활 환경 우수.

* 지역 가치: 송파구 방이동이라는 높은 선호도의 지역.

* 잠재력: 위반건축물 문제 해결 시 가치 상승 여지 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 488,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

- 우상빌라 (2003년식, 62.05㎡): 380,000,000원 (약 612만원/㎡)

- 삼보명가 (2019년식, 57.03㎡): 650,000,000원 (약 1139만원/㎡) - 신축 건물로 본건과 직접 비교는 어려움.

- 대진팰리스빌 (2002년식, 52.94㎡): 420,000,000원 (약 793만원/㎡)

* 본건 (2005년식, 69.08㎡): 감정가 488,000,000원 (약 706만원/㎡)

비교적 연식이 비슷한 우상빌라(2003년식, 62㎡)의 매매가 3.8억(약 612만원/㎡)과 대진팰리스빌(2002년식, 53㎡)의 매매가 4.2억(약 793만원/㎡)을 고려할 때, 본건의 감정가는 중간 수준으로 판단됩니다.

하지만 위반건축물 등재, 베란다 확장으로 인한 잠재적 이행강제금 및 원상회복 비용, 내부 수리 필요성 등을 감안하면, 실질적인 취득 비용은 감정가보다 높아질 수 있습니다.

이러한 리스크 요인을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 유사 연식 건물의 하단 매매가(612만원/㎡)를 기준으로 본건 면적(69.08㎡)에 적용하면 약 4.23억 원 정도가 시장 가치로 추정됩니다.

감정가 4.88억 원에서 리스크 비용(이행강제금, 수리비 등)을 차감한 금액을 입찰가로 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 390,000,000원 ~ 430,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.