나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63332 [4] 서울특별시 송파구 방이동 192-7 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현감정 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "서울방이초등학교" 동측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택) 통칭 "공원빌" 제2층 제201호외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다
세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 올림픽공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "방이역"이 소재하는 등
대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하-층/지상5층 건물 내 제2층 제201호외 6개
호로서,(사용승인일 : 2005.08.25)
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)-(7) 공히
현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.[본건 기호(6)은 4층 1세대, 1층 1세대 구조임, 후
면 내부구조도 참조]

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2021-12-24)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐
문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건
축물대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태
및 내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.


2) 본건 기호(1)-(7)은 집합건축물대장(표제부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경매
참여시 재확인 하시기 바람.

3) 본건 기호(6),(7)은 집합건축물대장(전유부,갑)상에 위반건축물[변동일 2019.06.11, 주택
과-22926(2019.06.11)호에 의거 위반건축물 기재]로 등재되어 있는 바 경매 입찰 시 재확인
하시기 바람.

4) 본건 기호(6),(7)에는 베란다 확장 부분[기호(6): 판넬조 판넬지붕/다용도실/약 32.8㎡,
기호(7): 판넬조 판넬지붕/다용도실/약 30.04㎡]이 소재하는 바, 본 감정에서는 일반적인 거
래관행 및 단독 효용가치를 종합적으로 참작하여 본건에 포함하여 평가하였으며, 베란다 확
장 부분에 대한 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생 여부 등 이와 관련된 행정적 사
항은 경매 참여시 해당 기관에 반드시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

서울동부지방법원 2024타경63332 (4)

물건 소재지

서울특별시 송파구 방이동 192-7 3층302호

용도

다세대주택

감정가

499,000,000원

토지면적

38. 76㎡ (약 11.72평)

토지지분

38. 76㎡ (약 11.72평)

건물면적

70. 68㎡ (약 21.36평)

건물지분

70. 68㎡ (약 21.36평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

공유물분할을 위한 경매

채권자

신OO

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치및주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "서울방이초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 올림픽공원 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 "방이역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3.건물구조및상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하층/지상5층 건물 중 제2층 제201호외 6개호입니다. 건물은 2005년 8월 25일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있습니다.

1.1. 4.토지이용계획및제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.매각으로소멸되지않는권리

해당사항 없습니다.

1.2. 2.인수되는권리(임차인분석)

임차인: 백운철

전입일자: 2024-08-01

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 임차인은 대항력이 있으나, 명시된 보증금 및 차임은 0원입니다. 그러나 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 인수 보증금 합계는 0원이나, 해당 임차인의 실제 권리 관계 및 명도 관련 제반 사항에 대해 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

1.2. 3.말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 10월 31일 접수된 신정복 명의의 임의경매 개시결정 (2024타경63332)입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활편의시설

1.4. 1.주변교육시설

"서울방이초등학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

1.4. 2.주변편의시설

지하철 5호선 "방이역"이 인접해 있으며, 올림픽공원 등 휴식 공간 접근성이 좋습니다. 또한, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적리스크

1.5. 1.대항력있는임차인

백운철 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 협상 또는 명도 소송 등 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.5. 2.위반건축물여부

집합건축물대장 표제부 및 전유부상 위반 건축물로 등재되어 있다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 관련 행정청에 위반 내용, 시정명령 이행 여부, 이행강제금 부과 내역 및 금액 등을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 3.베란다확장부분

일부 세대(기호 6, 7)에 베란다 확장 부분이 존재하며, 감정평가 시 일반적인 거래 관행을 참작하여 포함 평가되었으나, 행정적 사항(이행강제금, 원상회복 의무 등)은 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

1.5. 4.임대관계미상

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으며, 현황 이용상태 및 내부구조 확인이 어려웠다고 명시되어 있습니다. 이는 실제 현황이 공부와 다르거나 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울 송파구 방이동의 역세권에 위치하며 초등학교 및 올림픽공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 다세대주택입니다. 공유물분할을 위한 경매로, 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 위반 건축물 등재, 베란다 확장 부분에 대한 행정적 문제 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 해당 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 송파구 방이동 역세권의 입지 조건

* 서울방이초등학교 및 올림픽공원 인접

* 공유물분할 경매로 인한 명확한 종결 가능성 (단, 내부 협상 중요)

1.8. 예상입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 5월 거래)를 분석할 때, 본건과 유사한 면적과 연식의 다세대 주택들이 3억 8천만원에서 4억 2천만원 사이에 거래되었습니다. 감정가 4억 9천 9백만원은 이러한 시세 대비 다소 높은 수준으로 보입니다. 또한, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 위반 건축물 등재, 베란다 확장 부분 관련 불확실성 등 제반 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 90~95% 수준인 4억 5천만원에서 4억 7천 5백만원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 낙찰 후 명도 비용 및 위반 건축물 관련 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 4억 7천만원 (470,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.