나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63332 [2] 서울특별시 송파구 방이동 192-7 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현감정 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "서울방이초등학교" 동측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택) 통칭 "공원빌" 제2층 제201호외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다
세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 올림픽공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "방이역"이 소재하는 등
대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하-층/지상5층 건물 내 제2층 제201호외 6개
호로서,(사용승인일 : 2005.08.25)
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)-(7) 공히
현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.[본건 기호(6)은 4층 1세대, 1층 1세대 구조임, 후
면 내부구조도 참조]

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2021-12-24)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐
문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건
축물대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태
및 내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.


2) 본건 기호(1)-(7)은 집합건축물대장(표제부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경매
참여시 재확인 하시기 바람.

3) 본건 기호(6),(7)은 집합건축물대장(전유부,갑)상에 위반건축물[변동일 2019.06.11, 주택
과-22926(2019.06.11)호에 의거 위반건축물 기재]로 등재되어 있는 바 경매 입찰 시 재확인
하시기 바람.

4) 본건 기호(6),(7)에는 베란다 확장 부분[기호(6): 판넬조 판넬지붕/다용도실/약 32.8㎡,
기호(7): 판넬조 판넬지붕/다용도실/약 30.04㎡]이 소재하는 바, 본 감정에서는 일반적인 거
래관행 및 단독 효용가치를 종합적으로 참작하여 본건에 포함하여 평가하였으며, 베란다 확
장 부분에 대한 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생 여부 등 이와 관련된 행정적 사
항은 경매 참여시 해당 기관에 반드시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 192-7 2층202호

건물명칭: 통칭 "공원빌"

1.2. 면적

토지면적: 38.76㎡ (약 11.73평)

토지지분: 38.76㎡ (약 11.73평)

건물면적: 70.68㎡ (약 21.38평)

건물지분: 70.68㎡ (약 21.38평)

1.3. 경매정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63332 (2)

경매구분: 공유물분할을위한경매

감정가: 499,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 신OO

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "서울방이초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 올림픽공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "방이역"이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존 등기, 상속에 의한 소유권 이전, 그리고 공유물분할을 위한 임의경매 개시 결정 등기가 존재합니다. 말소기준권리는 2024년 10월 31일 접수된 신정복 채권자의 임의경매 개시 결정 등기입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김OO

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2009년 3월 31일

확정일자: 2009년 3월 31일

배당신고일자: 2024년 11월 14일

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 엄OO

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009년 3월 31일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수/소멸권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없는 것으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 이는 원칙적으로 경매로 인해 모든 권리가 소멸됨을 의미합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김OO의 존재와 상당한 보증금액(3억 2천만원)은 매우 중요한 확인 사항이며, 경매 참여 시 반드시 해당 내용을 명확히 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 방이동 일대 다세대주택의 시세는 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

2026년 5월 거래된 2003년식 62.05㎡(약 18.77평) 주택이 3억 8천만원 (㎡당 약 612만원), 2002년식 52.94㎡(약 16.01평) 주택이 4억 2천만원 (㎡당 약 793만원)에 거래되었습니다. 2019년식 57.03㎡(약 17.25평) 주택은 6억 5천만원 (㎡당 약 1140만원)에 거래되어 비교적 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

본건은 2005년식 70.68㎡(약 21.38평)로, 거래된 사례 중 면적은 가장 넓거나 유사하며, 건물 연식은 중간 정도입니다. 감정가 4억 9천9백만원은 ㎡당 약 706만원으로, 유사 연식의 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변편의시설

본건 주변에는 다양한 근린생활시설이 위치하고 있으며, 올림픽공원이 인접하여 여가 활동 및 휴식 공간으로 활용성이 높습니다. 또한, 서울방이초등학교 등 교육시설이 가까이 있어 생활 편의성이 우수합니다. 현재까지 조사된 정보상 본 건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

서울방이초등학교가 동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 인근에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 대부분의 편의시설 이용이 편리합니다. 올림픽공원이 가까워 산책, 운동 등 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 위반건축물

본 건 기호(1)-(7)은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 특히 기호(6), (7)은 베란다 확장 부분이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 및 원상회복 의무 발생 가능성이 있으며, 경매 참여 전 반드시 해당 기관에 재확인하여 정확한 내용을 파악해야 합니다.

6.2. 베란다확장

본 건 기호(6),(7)의 베란다 확장 부분(약 32.8㎡, 30.04㎡)은 일반적인 거래 관행을 참작하여 감정가에 포함되었으나, 행정적인 사항(이행강제금 부과 여부, 원상회복 의무 등)은 별도로 확인이 필요합니다.

6.3. 대항력있는임차인

등기부등본 상으로는 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, '대항력 있는 임차인' 김OO 씨가 보증금 3억 2천만원을 보유하고 있어 매우 주의가 필요합니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 사항과 '대항력 있음'이라는 임차인 정보 간의 상충 가능성이 존재하므로, 경매 참여 전 반드시 이 부분에 대한 법률적 검토와 확인이 필수적입니다. 만약 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 이는 낙찰가의 상당 부분을 초과할 수 있는 매우 큰 위험 요소입니다.

6.4. 기타

이해관계인 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 본 건의 정확한 이용 상태 및 내부 구조 확인이 불가능하여, 표준적인 설비 및 이용 상황, 집합건축물대장, 외부 관찰 등을 통해 작성되었습니다. 실제 이용 상태 및 내부 구조는 상이할 수 있으므로 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 송파구 방이동이라는 우수한 입지 조건과 올림픽공원 인접, 역세권 등의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 위반건축물 등재 및 베란다 확장으로 인한 잠재적 부담, 그리고 '대항력 있는 임차인'의 존재 및 그 보증금에 대한 불확실성은 매우 큰 투자 리스크로 작용합니다. 특히 임차인 관련 사항은 법률적 검토와 명확한 확인 없이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

8. 투자포인트

* 서울 송파구 방이동의 안정적인 주거 지역 입지.

* 지하철 5호선 방이역 역세권으로 인한 우수한 교통 환경.

* 올림픽공원 인접으로 인한 쾌적한 생활 환경 및 여가 활용성.

* 유사 면적 및 연식의 주변 다세대주택 거래 시세 대비 합리적인 감정가.

9. 예상입찰가

상기 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 감정가는 499,000,000원입니다. 현재 시세와 잠재적 리스크(위반건축물, 임차인 보증금 인수 가능성 등)를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 보증금 3억 2천만원을 인수하지 않는다는 전제 하에, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 400,000,000원 ~ 450,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

단, 임차인 관련 사항에 대한 최종 확인이 최우선적으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.