나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63967 [1] 서울특별시 송파구 거여동 604-2 송파풍산리치안 13층1308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신진감정 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 " 거원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔) 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내 제13층 제1308호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
(후첨 : "내부구조도" 참조.)

설비내역

위생 급배수 설비 등 되어 있으며, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 노폭 약 34미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 10미터, 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(2020-07-07)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2020-07-07)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63967 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-2 송파풍산리치안 13층1308호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 1백만원 (201,000,000원)

건물면적: 20.47㎡ (약 6.19평)

토지면적: 5.42㎡ (약 1.64평) (대지권)

매각대상: 토지, 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축연도: 2022년

총층수: 13층 중 13층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "거원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔) 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

도로상태: 본건 서측 노폭 약 34미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 10미터, 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제13층 제1308호로서, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 21일 접수된 김 외 1명의 강제경매개시결정(2024타경63967)이 말소기준권리가 됩니다.

채권자: 김OO

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 15일

* 확정일자: 2022년 3월 15일

* 배당신고일자: 2024년 11월 8일

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

* 김 임차인은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있으며, 해당 임차인이 강제경매 신청 채권자로서 말소기준권리가 되므로, 매각으로 인해 해당 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 이는 본 물건의 매각으로 인해 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차인의 보증금은 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 업무시설(오피스텔)과 아파트단지, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

이용 현황: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

토지이용계획:

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역

* 기타: 대로1류(폭 35m-40m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m) 접함. 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구 등 관련 법규의 제한사항이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이합니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: "거원초등학교"가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 대항력을 보유하고 있으나, 해당 임차인이 말소기준권리이므로 매각으로 권리가 소멸될 예정입니다. 그러나 임차인 정보와 관련하여 발생할 수 있는 잠재적 분쟁의 소지를 완전히 배제하기는 어렵습니다.

기타 사항: 등기부상 신탁등기 말소 내역이 있으며, 상속으로 인한 소유권 이전 등기가 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 오피스텔로, 송파구 거여동에 위치하여 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 교통, 편의시설 접근성 등 기본적인 조건은 무난한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 강제경매 신청 채권자로서 매각으로 권리가 소멸될 예정이지만, 입찰 전 임차인과의 관계 및 인수되지 않는 보증금에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축물: 2022년 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

송파구 입지: 서울 송파구 거여동에 위치하여 생활 및 교통 인프라 이용이 용이합니다.

소형 면적: 전용면적 20.47㎡로 1인 가구나 소규모 사업체 운영에 적합합니다.

권리관계 명확화: 말소기준권리가 본 건 임차인(김 )으로서, 매각으로 인해 해당 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰자는 깨끗한 권리 위에서 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(송파 풍산 리치안)의 유사 면적 오피스텔은 2025년 12월부터 2026년 4월까지 175,000,000원에서 188,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본 건은 13층으로, 상대적으로 고층에 해당합니다.

감정가는 201,000,000원이며, 채권자 겸 임차인 김 의 채권액은 190,000,000원입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원으로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 이는 채권자의 권리 회수 기대치와 시장가격을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.