나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63462 [1] 서울특별시 강동구 암사동 491-22 삼정하우스 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화감정 · 평가일 2024.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 지하철8호선 "암사역" 동측 인근에 소재하며, 주변은 소규모아파트단지, 단독주택, 다세대주택과 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

간선도로 변에 노선버스정류장이 소재하며, 본건 근거리에 지하철8호선 "암사역"이 소재하고, 본건까지 제반차량 출입이 가능하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

2020년 09.에 준공된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택 내 제3층 302호로서,

외벽 : 석재타일 붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 온돌마루 및 일부 타일깔기 마감
창호 : 알미늄 샷시 창호 마감임.

이용상태

본건은 "도시형생활주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥외주차장(1층) 등 다세대주택으로써 제반설비를 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1), (2), (3) 토지 일단으로 가장형평지의 토지로 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 3-4m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2), (3)토지 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하)
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63462 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 암사동 491-22 삼정하우스 3층302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 306,000,000원

* 토지면적: 17.59㎡ (약 5.32평)

* 건물면적: 27.98㎡ (약 8.46평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 암사동 소재 지하철 8호선 "암사역" 동측 인근.

* 주위환경: 소규모 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 주거환경은 보통으로 평가됨.

* 교통: 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 8호선 "암사역"이 근거리에 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됨. 차량 출입이 용이함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3 압류 (광명세무서장, 2022-10-04)

* 인수되는 권리:

* 을3 주택임차권 (주택도시보증공사, 김재찬). 보증금 290,000,000원. 전입 2021-02-09, 확정 2021-02-03. 배당신고 2023-04-07. 대항력 있음. 등기부상 말소: 인수.

* 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 3번)는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 말소되는 권리:

* 갑1 소유권보존 (송석자 외 1명)

* 갑2 공유자전원지분전부이전 (정병남, 2021-03-05, 말소)

* 갑3 압류 (광명세무서장, 2022-10-04, 말소)

* 갑4 강제경매 (주택도시보증공사, 2024-10-31, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ). 보증금 290,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-02-09, 확정일자 2021-02-03. 대항력 있음.

* 임차인: 김 . 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-02-21. 대항력 없음.

1.3. 상권분석

* 건축물 정보: 삼정하우스, 2020년 09월 준공된 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택. 본건은 3층 302호.

* 최근 매매 사례 (주변 다세대/빌라):

* 2026년 5월, 16.48㎡ (구형, 2013년 건축) 195,000,000원 (약 11,832,524원/㎡)

* 2026년 5월, 29.97㎡ (구형, 2013년 건축) 308,500,000원 (약 10,293,657원/㎡)

* 2026년 5월, 42.57㎡ (구형, 1986년 건축) 203,000,000원 (약 4,768,075원/㎡)

* 시세 분석: 본건(27.98㎡, 2020년 준공)의 감정가는 306,000,000원으로, ㎡당 약 10,936,397원입니다. 이는 주변 2013년식 다세대 주택의 최근 매매가(약 10,293,657원/㎡)와 유사하거나 약간 높은 수준이며, 신축 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 302호.

* 외벽: 석재타일 붙임 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 바닥: 온돌마루 및 일부 타일깔기 마감

* 창호: 알미늄 샷시 창호 마감.

* 이용상태: 도시형생활주택으로 이용중.

* 설비: 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 옥외주차장(1층) 등 기본 설비 완비.

* 토지이용: 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중.

* 주변 시설: 지하철 8호선 암사역 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 을구 3번 임차권(김 )은 보증금 290,000,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 물건의 경매 결과나 채무 상황에 따라 영향을 받을 수 있습니다. (제공된 정보에는 추가 물건 정보 없음)

* 토지이용계획 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 각종 법적 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강동구 암사동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)인 도시형생활주택으로, 암사역 역세권에 있어 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 감정가 306,000,000원은 주변 시세 및 신축 연차를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

다만, 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김 )의 290,000,000원 보증금 인수 가능성입니다. 이 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하므로 투자 시 총 인수 금액을 면밀히 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로, 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 8호선 암사역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 소형 평형: 1인 가구 증가 추세에 따라 수요가 꾸준할 수 있는 소형 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 306,000,000원을 기준으로 산정하며, 주변 시세 및 신축 연차를 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

본건의 최근 매매 사례와 감정평가액을 종합적으로 고려했을 때, 현 시세 및 신축 연차를 반영하여 310,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

단, 위 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치 기준이며, 실제 입찰 시에는 대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 추가로 인수해야 하는 금액을 반드시 고려하여 총 인수 가능 금액을 상한선으로 설정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.