나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64106 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강동구 둔촌동 소재 지하철5호선 "둔촌동역" 북동측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철5호선 "둔촌동역" 및 노선버스
정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2020.12.18)
외벽: 치장 석재 붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

현장조사일 현재 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(방2, 거실1, 주방1, 욕실1 등)
으로 이용중임.

설비내역

-기본위생설비 및 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 화재탐지 및 경보 설비,
주차장 설비 등을 구비하고 있음
-현장조사 시 출입문의 잠금장치 및 이해관계인 부재로 주변 탐문 등을 통해 조사하였음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현장조사일 현재 "도시형생활주택
(단지형다세대) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역
(2014-06-25), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑
등)), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호),
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목:도로 한정(지정기간:2024.9.10.-2029.9.9.)
자세한사항은 서울특별시 공고 제2024-2557호 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임.
-등기사항전부증명서상 소유자는 "김봉숙"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64106 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

* 소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 5층 502호

* 용도: 도시형생활주택 (방2, 거실1, 주방1, 욕실1)

* 건물 사용승인일: 2020년 12월 18일

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 16.27㎡ (약 4.92평)

* 토지 지분: 16.27㎡ (약 4.92평)

* 건물면적: 26.46㎡ (약 8.00평)

* 건물 지분: 26.46㎡ (약 8.00평)

* 최초 감정가: 333,000,000원

1.4. 건물 구조 및 외관

* 구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 내 5층 502호

* 외벽: 치장 석재 붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 새시 창호 등

1.5. 건물 설비

* 기본 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 및 경보, 주차 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울시 강동구 둔촌동 소재 지하철 5호선 "둔촌동역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 제반 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근 지하철 5호선 "둔촌동역" 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

* 소로 1류(폭 10m-12m)와 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역에 포함됩니다.

* 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지목: 도로 한정, 지정기간: 2024.9.10.-2029.9.9.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권: 김봉숙 (2021.04.05 소유권 이전)

* 말소기준권리: 종로세무서장 압류 (2023.12.15 접수)

* 현재 진행 중인 경매: 주택도시보증공사 강제경매 (2024.11.14 접수)

* 말소 예정 권리: 집합건물 등기부 요약상 을4 주택임차권, 갑3 종로세무서장 압류, 갑4 주택도시보증공사 강제경매, 갑5 강동구 압류 등이 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김 )

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 29일

* 확정일자: 2021년 4월 13일

* 비고: 주택도시보증공사(양도전:임차권자 김혜연)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.19.자에 제출되었습니다.

* 권리분석상 인수 보증금: 0원

* 결론: 해당 임차인은 대항력이 포기되었으며, 보증금 인수 의무가 없습니다.

3.3. 권리 분석 최종 의견

* 본 건은 말소기준권리(2023.12.15)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 관련하여 대항력 있는 임차인이 명시되어 있었으나, HUG의 확약서 제출로 대항력이 포기되어 낙찰자가 부담할 금전적 위험은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 둔촌동 지역은 주거 지역으로서 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 지하철 5호선 둔촌동역 인근으로 교통이 편리한 편입니다.

4.2. 주변 시세 분석

* 본건(2020년 준공, 26.46㎡)과 유사한 조건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 인근 다세대주택 (28.07㎡, 2022년 준공) 2026년 5월 거래가 360,000,000원

* 인근 다세대주택 (32.66㎡, 2002년 준공) 2026년 3월 거래가 555,000,000원

* 인근 다세대주택 (44.74㎡, 2013년 준공) 2026년 5월 거래가 540,000,000원

* 위 사례들을 종합해 볼 때, 본건의 면적과 건축 연도를 고려하면 최근 거래 사례 중 2022년 준공된 28.07㎡ 다세대의 360,000,000원 거래가를 기준으로 시세를 파악할 수 있습니다.

* 본건의 최초 감정가 333,000,000원은 주변 시세 대비 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 지하철 5호선 둔촌동역을 도보로 이용 가능합니다.

* 주변 노선버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 인근에 편의점, 마트 등 기본적인 근린생활시설이 다수 소재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

* 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 이용에 유리할 수 있습니다.

* 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료 시설

* 인근 종합병원 및 의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* HUG(주택도시보증공사) 관련 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 부담이 없다고 명확히 확인되었습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 추가 권리 변동 가능성에 대비해야 합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

* 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축 건물이나, 현장 조사 시 출입문 잠금장치 및 이해관계인 부재로 상세 상태 확인이 어려웠습니다.

* 내부 마감재, 설비 상태, 누수, 결로 등 하자 여부는 실제 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울특별시 강동구 둔촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2020년 준공)이며 지하철 5호선 둔촌동역 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석 상 인수할 보증금이 없는 임차인이 존재하나, HUG의 확약서 제출로 대항력이 포기되어 낙찰자가 부담할 금전적 위험은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 시세와 감정가를 비교했을 때, 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 신축 도시형생활주택으로 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능합니다.

* HUG 관련 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 부담 없음으로 권리 관계가 명확합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 333,000,000원입니다.

* 유사 면적 및 건축 연도의 최근 거래 사례(28.07㎡, 2022년 준공, 360,000,000원)를 고려할 때, 시세는 350,000,000원 ~ 380,000,000원 수준으로 예상됩니다.

* 인수할 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점, 신축 건물인 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 350,000,000원에서 370,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 360,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.