나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64311 [1] 서울특별시 광진구 구의동 23-32 욱현하이브 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "서울동의초등학교"서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 남서측 근거리에 지하철5호선 "아차산역"이 소재하며 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서
(사용승인일: 2019.07.25)
외 벽: 석재붙임 등 마감
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사지대 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(사적제455호 아차산일대보루군 100미터이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 2023년11월22일 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5949)에 따라 주택임차권(확정일자:2021년9월13일, 임차보증금:395,000,000원)이 설정되어 있으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동 23-32, 욱현하이브 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경64311 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 397,000,000원이며, 토지면적은 39.77㎡ (약 12.03평), 건물면적은 46.37㎡ (약 14.02평)입니다.

건물은 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2019년 7월 25일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 2층에 위치하고 있으며, 해당 건물은 도시형생활주택 단지형 다세대(8세대)입니다.

해당 호실의 전용면적은 46.37㎡입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "서울동의초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로서 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다.

남서측으로는 지하철 5호선 "아차산역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 11월 2일에 설정된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑9)입니다.

말소기준권리 이후에 등기된 권리(주택도시보증공사의 가압류, 서초세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,880,207,123원으로 높으나, 이는 경매 절차에 따라 소멸되는 권리들이 대부분입니다.

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(김승봉)가 보증금 395,000,000원에 거주 중이나, 본 건의 임차인 현황에는 "대항력 : 없음"으로 명시되어 있습니다.

또한, 물건명세서 참고사항에 주택도시보증공사로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본 경매 절차 진행 시 임차인으로 인한 추가적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 구의동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 주변에 다양한 생활 편의시설 및 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

인근 지하철역 및 버스 정류장을 통해 서울의 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 "서울동의초등학교"가 인근에 위치하고 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

주변에는 대중교통 시설 및 생활 편의시설이 갖추어져 있어 생활하기에 불편함이 적습니다.

본건이 소재한 토지는 북서측으로 도로에 접해 있으며, 건축물대장상 건축물은 1992년에 준공되었으나, 본건의 사용승인일은 2019년 7월 25일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역(사적 제455호 아차산일대보루군 100미터 이내), 과밀억제권역 등의 제한을 받습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 "대항력있는임차인"이 특이사항으로 기재되어 있으나, 임차인 현황상 대항력이 없으며, 임차권 등기가 말소 예정이고, 대항력 포기 확약서가 제출되어 임차인 관련 인수 위험은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 사적 제455호 아차산일대보루군 100미터 이내에 위치하여 문화재보호법에 따른 건축 행위 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

고지된 권리분석 결과, 명확한 인수사항은 없으나, 세부적인 현장 조사 및 권리 관계 재확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 광진구 구의동에 위치한 신축 다세대주택으로, 지하철 5호선 아차산역을 이용할 수 있는 역세권 물건입니다.

2019년 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

임차인 관련 사항은 법률적 검토 및 확약서 내용에 따라 인수 부담이 없는 것으로 판단되나, 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

주변 개발 가능성과 주거 환경을 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물 (2019년 준공)로 하자 및 노후화 위험이 적음.

* 지하철 5호선 아차산역 인근 역세권 입지로 교통 편리.

* 명확한 권리관계로 경매 후 인수 부담 리스크 최소화 (대항력 없는 임차인, 확약서 제출).

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(2026년 3월 매매 사례)를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 신축 건물의 경우, 감정가 397,000,000원 이상으로 평가될 가능성이 높습니다.

최근 거래된 유사 면적의 오래된 건물(1986년식, 38.52㎡)이 395,000,000원에 거래되었고, 더 넓은 면적의 오래된 건물(1992년식, 57.04㎡)이 500,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 신축 연식(2019년)을 고려하면 시세는 더욱 높게 형성될 수 있습니다.

이에 따라, 본 건의 면적(46.37㎡)과 신축 연식을 고려하여, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 판단했을 때, 예상 입찰가는 450,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가는 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.