나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64854 [1] 서울특별시 강동구 길동 347-30 라온오피스텔 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동119 안전센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선(길동역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 8층 건물 중 제7층
제701호로서, (사용승인일: 2020.10.23)
외벽: 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중임. (후면"내부구조도"참조)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 노폭 약 27미터, 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64854 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 347-30 라온오피스텔 7층701호

용도: 다세대주택

감정가: 191,000,000원

토지면적: 8.25㎡ (약 2.49평)

토지 지분: 8.25㎡ (약 2.49평)

건물면적: 14.11㎡ (약 4.26평)

건물 지분: 14.11㎡ (약 4.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 정

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동119 안전센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 길동역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리: 전북은행 가압류 (2024-11-01 접수)

*임차인 현황*

임차인: 정

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-25

확정일자: 2021-02-18

배당신고일자: 2024-12-04

대항력: 있음

본 임차인은 소액임차인에 해당하지 않으며, 대항력을 갖추고 있습니다.

임차인의 확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

물건명세서 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원은 경매 낙찰가에서 우선 변제받거나, 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

다만, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기는 해당 보증금이 경매 절차에서 전액 변제될 것으로 예상되거나, 기타 사유로 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 상황을 의미할 수 있으므로, 입찰 전 정확한 권리 분석 및 관련 법률 전문가의 자문을 받는 것이 필수적입니다.

*등기부 현황*

- 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (갑3)

- 소유권이전 청구권 가등기 소유권 이전 (갑4) - 매매예약 2022.06.09

- 가압류 (갑13, 전북은행, 86,989,661원) - 말소기준권리

- 압류 (갑14, 강동구)

- 강제경매 (갑15, 정지윤, 198,684,931원) - 본건 경매개시결정

- 압류 (갑16, 국민건강보험공단)

- 가압류 (갑17, 토스뱅크, 69,961,846원)

- 압류 (갑18, 송파세무서장)

등기부채권 총액: 156,951,507원 (말소기준권리 상 가압류 금액 기준, 이후 등기들은 말소될 예정)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 길동 지역은 주거지와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 5호선 길동역을 이용한 도심 접근성이 양호하여 잠재적 임대 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 아파트 단지와 학교가 있어 비교적 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동에 용이합니다.

건물 준공연도가 2020년으로 비교적 신축에 속하여 기본적인 건물 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 185,000,000원에 달한다는 점입니다.

비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 낙찰자가 인수하지 않아도 될 가능성이 높지만, 대항력 요건을 갖춘 임차인의 보증금 인수 여부는 경매 물건의 가장 민감한 부분이므로, 실제 경매 절차 진행 시 변수가 발생할 수 있습니다.

낙찰가율이 임차인의 보증금 및 선순위 채권액을 모두 충족시키지 못할 경우, 보증금 인수 또는 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

따라서 상세한 권리 분석 및 현장 조사, 법률 전문가 상담이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2020년 준공)이며, 지하철역 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 보증금, 그리고 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 상반된 정보는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

감정가는 191,000,000원이나, 최근 매매 사례에서 더 넓은 면적의 다세대 주택이 290,000,000원에서 415,000,000원 사이에 거래된 점을 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 감정가와 시세 간의 차이가 존재할 수 있습니다.

임차인의 보증금 문제가 명확히 해결된다는 전제 하에, 소형 면적임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 인한 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 거주 환경 기대.

길동역 역세권에 위치하여 교통 편리성 및 임대 수요 잠재력 보유.

소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 목적 또는 소액 투자 목적에 부합 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 191,000,000원입니다.

최근 매매 사례에서 더 넓은 면적의 다세대 주택(41.77㎡~46.36㎡)이 290,000,000원에서 415,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 본 건물의 면적(14.11㎡) 대비 가격 시세 추정에 있어 직접적인 적용에 한계가 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원이 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기된 점을 고려할 때, 낙찰가에서 임차인 보증금이 변제될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰가 자체로 물건을 취득하게 되므로, 낙찰가는 임차인의 보증금 및 선순위 채권액 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

감정가를 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 여부의 불확실성과 소형 면적임을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 매매 사례의 시장 가격 동향을 반영하고, 감정가의 타당성을 검토하였을 때, 본 건의 예상 입찰가는 195,000,000원으로 제시합니다.

이 가격은 감정가(191,000,000원)를 소폭 상회하며, 임차인의 보증금(185,000,000원)을 고려했을 때 경쟁 입찰에서 충분히 고려될 수 있는 수준입니다.

그러나 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임차인과의 협상 여부, 당시 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.