나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65352 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 벨류인감정 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울성일초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 도시형생활주택, 상업·업무용 건물, 각종 근린생활시설 및 공공시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 8호선 "강동구청역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제6층 제602호로서
(사용승인일 : 2021.04.23)
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택(원룸형) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 25m, 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역, 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울성일초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 도시형생활주택, 상업·업무용 건물, 각종 근린생활시설, 공공시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 및 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 8호선 "강동구청역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정등기(2024.12.19. 접수, 갑5)가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

본건에는 임차인 이효은(보증금 225,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-06, 확정일자 2021-06-18)이 있습니다. 그러나 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 집합건물 등기부요약 상 해당 주택임차권(을3)은 '말소'로 표기되어 있습니다. 또한, 물건명세서 상 주택도시보증공사로부터 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서가 제출되었습니다. 이러한 점들을 종합할 때, 본 경매 절차를 통해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 판단되며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮은 것으로 보입니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보이며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 예상됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 이용 현황

본건 소재지는 강동구 성내동으로, 상업·업무용 건물 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주위 환경은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있어 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 및 연립 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년식 연립 주택 (40.512㎡) : 2026년 5월 4일, 41,500만원

* 2013년식 다세대 주택 (29.81㎡) : 2026년 5월 7일, 31,500만원

* 2004년식 다세대 주택 (59.19㎡) : 2026년 5월 7일, 28,000만원

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 전용면적 14.04㎡(약 4.25평)입니다. 이를 최근 매매 사례의 평당 가격으로 환산해 보면, 29.81㎡의 31,500만원 거래 사례(약 1,057만원/㎡)를 기준으로 할 때, 본건의 시세는 약 14,850만원 수준으로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가 228,000,000원(약 1,624만원/㎡)보다 상당히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 성내동 지역 내에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설, 상업 시설, 공공시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근으로 서울성일초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계 혼선 가능성: '특이사항'에 대항력 있는 임차인 언급이 있으나, 권리분석 상 대항력 없음 및 말소 처리되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 내용으로 인해 세부 확인이 필요할 수 있습니다.

* 면적 대비 높은 감정가: 본건의 건물 면적(14.04㎡)이 매우 작은 편임에도 불구하고, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어 투자 시 수익률 확보에 신중한 접근이 요구됩니다.

* 작은 면적의 환금성: 소형 원룸의 경우, 향후 매각 시 소형 물건을 선호하는 특정 수요층에 한정될 수 있어 환금성에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 4월 23일에 사용 승인된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 강동구청역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상되나, HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 명확한 확인이 중요합니다. 현재 감정가가 주변 시세 대비 높은 편이므로, 투자 가치를 면밀히 검토 후 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 건물(2021년 사용승인)

* 서울 지하철 8호선 강동구청역 인근의 역세권 입지

* 강동구 성내동의 편리한 생활 인프라 및 교육 환경

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 면적 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경65352 (1)

* 감정가: 228,000,000원

* 건물면적: 14.04㎡ (약 4.25평)

* 토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

9.2. 주변 시세 비교

주변 유사 면적 다세대 주택의 최근 매매 사례(약 1,057만원/㎡)를 기준으로 추정했을 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 148,500,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 본건 감정가(228,000,000원) 대비 약 65% 수준입니다.

9.3. 권리관계에 따른 인수 금액

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

9.4. 예상 입찰가 산정

본건은 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점, 소형 면적의 특수성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세와 감정가의 격차를 고려하여, 감정가의 70~75% 수준인 159,600,000원에서 171,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 이는 시세 추정치에 따른 것으로, 실제 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.