나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50111 [1] 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 12층1207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주감정 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방법원" 남동측 인근에 위치하고,
주변은 관공서 및 공원, 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서
주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 "문정역"이 소재하여 대중교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제12층 제1207호로서,
외벽은 석재 붙임 마감 등
내벽은 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호는 샤시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며,현황 "주거용 오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 엘리베이터, 주차장, 고정형영상정보처리기기(cctv) 등을
갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 광평수의 세장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건건물 남서측으로 광대로인 "법원로"와 접하고 있으며, 북서측과 남동측으로 포장도로와
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2016-12-22) , 제1종지구단위계획구역(2020-11-12) ,
도로(2020-11-12)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역
(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 노외주차장(저촉)<주차장법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계
미상임.

(2)기 타
-

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50111 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 12층 1207호

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

* 건축년도: 2018년

* 감정가: 265,000,000 원

* 토지면적: 4033.90㎡ (약 1220.3평)

* 토지지분: 0㎡ (집합건물의 경우 토지 지분은 건물 가격에 포함되어 평가됨)

* 건물면적: 22.65㎡ (약 6.85평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 천OO

* 총 채권액 (등기부 기재 기준): 42,241,170 원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방법원" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 관공서, 공원, 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 "문정역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 도로 상태: 본건 건물 남서측으로 광대로인 "법원로"와 접하고 있으며, 북서측과 남동측으로 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 을5, 근저당 (허상풍, 2022-12-14 접수, 35,000,000원)

* 말소예정 권리: 근저당, 압류 (서대문세무서장), 강제경매 (채권자: 천명훈), 가압류 (하나캐피탈) 등 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 천명훈 (천 )

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2020-04-01

* 확정일자: 2020-04-01

* 대항력: 있음

* 비고: 본건의 채권자로서 경매를 신청한 임차인이며, 대항력을 갖추고 있음. 물건 명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않을 것으로 예상되나, 임차인의 권리 관계 및 보증금 회수 관련 법률적 검토가 반드시 필요함.

1.3. 상권분석

* 입지: 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청 등 법조타운이 형성된 지역의 핵심 상업지구에 위치함.

* 주변 시설: 각종 법률 사무소, 행정기관, 병원, 은행, 상업시설(NC백화점, 가든파이브 등), 문화시설, 공원 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 발전 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 쇼핑몰, 병원, 금융기관 등이 밀집하여 생활 편의성이 매우 높음.

* 공공시설: 서울동부지방법원, 송파구청 등 행정기관 접근성이 좋음.

* 문화/휴식: 문정근린공원, 올림픽공원 등이 인접하여 여가 활동에 용이함.

* 주거 환경: 오피스텔 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 기능이 잘 갖추어진 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건은 집합건물임에도 불구하고 대지권이 아직 등기되지 않은 상태임. 이는 토지 소유권과 건물 소유권 간의 분리 또는 미정리 상태를 의미할 수 있으나, 감정평가 및 매각 대상에 포함되어 있어 절차 진행 시 해결될 수 있을 것으로 보임. 다만, 이와 관련된 추가적인 행정 절차나 소요 시간, 비용 발생 가능성에 유의해야 함.

* 대항력 있는 임차인: 천명훈 임차인은 220,000,000원의 보증금을 가지고 대항력을 행사할 수 있음. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있더라도, 임차인의 보증금은 본 경매의 가장 큰 채권 금액 중 하나이므로, 임차인의 보증금 회수 과정 및 낙찰자의 권리 관계에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 송파 법조타운 핵심지에 위치한 신축급 오피스텔로서, 지하철 역세권이라는 뛰어난 교통 환경과 풍부한 배후 수요를 자랑함.

* 최신 건축 연식(2018년)과 법조타운 인근의 최신 인프라를 바탕으로 실거주 및 임대 수익 투자 모두 고려해 볼 만한 가치가 있음.

* 그러나 대지권 미등기라는 법적 이슈와 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 잠재적 위험 요소이므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 문정역 도보 거리로 출퇴근 및 이동이 매우 편리함.

* 법조타운 배후 수요: 법원, 검찰청 등 관련 종사자 및 유동 인구 풍부하여 임대 수요 꾸준함.

* 최신 건축물: 2018년 준공으로 내부 시설이 현대적이고 쾌적함.

* 지역 발전 잠재력: 문정지구 개발 계획 및 법조타운 활성화로 향후 부동산 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근 거래 사례 중, 본건과 유사한 12층에 위치한 19.37㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 3월 210,000,000원에 거래되었음.

* 본 물건의 면적(22.65㎡)은 해당 사례보다 약간 넓으므로, 이를 감안할 때 현 시세는 약 240,000,000원 ~ 250,000,000원 선으로 추정됨.

* 감정가: 265,000,000원

* 권리 분석 고려 사항:

* 대항력 있는 임차인(천명훈, 보증금 220,000,000원)의 존재 및 '인수 보증금 합계: 0원' 명시 사항에 대한 법률적 해석 및 잔존 리스크 검토 필요.

* 대지권 미등기 문제 해결 가능성 및 수반될 수 있는 제반 비용 고려.

* 종합적인 예상 입찰가:

* 상기 시세, 감정가, 그리고 권리 분석상의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 85%~95% 수준 또는 유사 거래가격을 참고하여 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있음.

* 보수적인 관점에서는 유사 거래가격을 중심으로, 위험 감수 수준이 높다면 감정가에 근접한 금액까지도 고려해 볼 수 있으나, 반드시 법률 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

* 주변 혐오시설: 본건 소재지 주변을 조사한 결과, 특이할 만한 혐오시설이나 위험 시설은 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.