나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경17 [1] 서울특별시 송파구 송파동 182-10 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세영감정 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "중대초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 연립다세대주낵, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 세대 건물까지 제반 차량출입이 가능하며 인근에 지하철8호선 "송파역"이 있고 각종
노선시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건 소재 건물은 지하 층, 지상5층의 다세대주택 건물로 철근콘크리트구조, (철근)콘크
리트 지붕이며 2016.01.13 사용승인되었음.
외벽 : 시멘트몰탈위 화강석 및 벽돌붙임등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임등
창호 : 알미늄샷시창호임.

이용상태

주거용(침실2, 거실, 주방, 욕실등)

설비내역

급수위생설비, 난방시설, 승강기설비, 주차장시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 인접도로와 평탄한 토지로 다세대주택의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 남둥측에 폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(일신
여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(잠실여고)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 송파구 송파동 182-10, 3층 301호

1.2. 토지

* 면적: 31.48㎡ (약 9.53평)

* 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물

* 구분: 다세대주택

* 면적: 42.29㎡ (약 12.80평)

* 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 건축 정보

* 사용승인일: 2016년 01월 13일

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 5층 건물 중 3층

1.5. 경매 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경17 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OO

* 감정가: 412,000,000원

1.6. 특이사항

* 대항력있는임차인 존재

* 위반건축물 등재

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동에 소재하며, "중대초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 연립다세대주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지대로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 8호선 "송파역"이 위치하고 각종 노선 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역 포함), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 주변 환경 분석

주변에 중대초등학교, 송파역 등 생활 편의시설이 위치하고 있으며, 일반적인 주거 밀집 지역으로 확인됩니다. 현재까지 파악된 정보상 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 17일 접수된 신용보증기금의 가압류(을구 5번)입니다.

3.2. 등기부 현황 (주요 사항)

* 소유권 보존: 2016년 01월 28일

* 소유권 이전(증여): 2016년 11월 10일

* 이후 다수의 가압류, 압류, 근저당권 등이 등기되었으나, 모두 말소예정 권리에 해당합니다.

* 강제경매 개시 결정: 2025년 01월 03일, 채권자 신현찬 (채권액: 230,566,900원)

* 총 등기부 채권액 합계: 534,288,266원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신현찬

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2016년 02월 29일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 02월 14일

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 주의사항 (임차인 관련)

본건에는 대항력 있는 임차인 신현찬 씨가 있으며, 보증금 23,000만원을 신고하였습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성이 높으나, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 임차인의 현황 및 배당 절차에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

3.6. 위반건축물

건물에 위반건축물이 등재되어 있어, 원상복구 비용 발생 또는 이행강제금 부과의 가능성이 있습니다. 관련 시정 및 비용 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 특정 상업 기능이 발달한 지역이라기보다는 주거민을 위한 생활 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있습니다. 대형 상업시설이나 업무 지구와의 직접적인 연계성은 낮습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 중대초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 지하철 8호선 송파역이 인접하여 강남, 잠실 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다. 다양한 노선의 버스 정류장도 편리하게 이용 가능합니다.

* 편의시설: 주거지대 특성상 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설(마트, 병원, 은행 등)이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 건물 시설: 본 건물에는 급배수 위생설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 2억 3천만원의 임차인이 존재하며, 배당 관련 불확실성이 있을 수 있습니다.

* 위반건축물: 원상복구 비용 또는 이행강제금 발생 위험이 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 채권 및 가압류 내역이 존재하여 권리 분석에 신중함이 요구됩니다. (다만, 말소기준권리 이후 등기는 소멸 예정입니다.)

* 건축 연도: 2016년 사용승인으로 비교적 신축 건물이지만, 주변 지역의 재개발 또는 신축 아파트 단지와의 비교 시 가치 상승 동력이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 송파동에 위치한 신축(2016년 완공) 다세대주택으로, 초등학교와 지하철역이 인접하여 입지 및 교통 환경이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 위반건축물 등기 등 인수 또는 추가 비용 발생 가능성이 있는 리스크 요인이 존재합니다. 채권 총액이 감정가보다 높아 채권자 경매로 진행되었으나, 임차인 보증금 및 위반건축물 관련 사항은 낙찰 후 철저한 확인 및 관리가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 송파동의 주거지로서, 중대초등학교 및 송파역과의 접근성이 좋습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년에 사용승인되어 건물 노후도가 낮습니다.

* 강남 접근성: 지하철 8호선을 통해 강남권으로의 출퇴근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보상 시세는 ㎡당 약 96만원 ~ 122만원으로 분석되어, 본건(42.29㎡)의 예상 시세는 약 4,100만원 ~ 5,200만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 이는 서울 송파구의 일반적인 시세와 현저한 차이를 보이며, 감정가(412,000,000원)와 큰 괴리가 있습니다.

이러한 점을 감안할 때, 제공된 JSON 정보는 본건의 실제 시장 가치를 제대로 반영하지 못할 가능성이 높습니다. 따라서 실제 부동산 시장의 통상적인 가치 판단 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단하는 것이 합리적입니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 2억 3천만원)의 존재 및 위반건축물이라는 중대한 리스크 요인이 존재하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있음에도 보증금 미회수 시 인수 가능성을 배제할 수 없어 투자에 신중이 요구됩니다.

따라서, 이러한 리스크 요인을 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 감정가: 412,000,000원

* 주요 리스크: 대항력 있는 임차인 (230,000,000원), 위반건축물

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 340,000,000원 수준으로 제안합니다. 이 금액은 감정가의 약 82.5% 수준이며, 임차인 보증금 관련 불확실성 및 위반건축물로 인한 잠재적 비용을 일부 반영한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계에 대한 최종 확인을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.