나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51061 [10] 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정역(8호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 문정역(8호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

101호, 201~204호 공부상 용도는 근린생활시설로 이용 중이고, 301~501호는 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 44-12 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 101호, 201~204호는 공부상 용도는 소매점 및 사무소이나 현장조사시 주거용 으로 이용 중인 것으로 조사되었으므로 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대미상임.
- 본건 501호, 402호, 401호는 위반건축물로 등재되어 있으므로 경매진행시 참고바람.(내용은 의견서 참고)
- 본건 401호, 402호, 501호에 제시외물건 (ㄱ~ㄷ)이 소재하며 구조, 면적 등은 목측에 의하여 개락적으로 산정하였으며, 후첨 ""내부구조도"" 참고바람. 소유권 및 기타권리관계는 알지 못한 바, 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51061 (10)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 3층 302호

신 주소: 서울특별시 송파구 동남로2길 9-9 (문정동)

건물명: 진하우스

용도: 다세대주택

건축년도: 2022년(건축허가) / 2023년(사용승인)

감정가: 478,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 1.면적정보

토지 면적: 31.56㎡ (약 9.55평)

건물 전용 면적: 41.91㎡ (약 12.68평)

토지 지분: 31.5551㎡ (약 9.55평)

건물 지분: 41.91㎡ (약 12.68평)

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문정역(8호선)" 북동측 인근

주위 환경: 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역

교통 상황:

* 차량 진입 가능

* 인근 노선버스정류장 소재

* 문정역(8호선) 소재 (도보 이용 가능 거리)

* 제반 교통상황은 보통 수준임

1.2. 1.주변도로

* 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접함

1.3. 권리분석

채권자: 강OOOOOO

말소기준권리:

* 을1 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2023-08-03 접수, 채권최고액 2,520,000,000원)

기타 권리:

* 갑1 소유권보존 (주식회사진로데오건설, 2023-08-03 접수)

* 갑2 가압류 (심준섭, 2023-11-20 접수, 446,939,000원)

* 갑5 임의경매 (강북새마을금고, 2025-02-20 접수, 2,124,649,540원)

총 등기부채권액: 2,966,939,000원

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

1.3. 1.임차인현황

* 임차인: 구

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,350,000원

* 전입일자/사업일자: 2024-02-26

* 확정일자: 2024-02-26

* 배당신고일자: 2025-05-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 문정역 인근에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있음.

* 건물 내 근린생활시설 용도의 일부 호실이 있으나, 해당 물건(302호)은 주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

1.5. 생활정보

* 인근 편의시설: 문정역(8호선) 및 버스정류장 이용 편리. 주변 상가 시설 이용 가능.

* 주거 환경: 조용한 주택가와 상업시설이 혼합된 지역으로, 주거 편의성이 양호함.

1.6. 잠재적리스크

* 위반건축물: 본건 건물 내 501호, 402호, 401호는 위반건축물로 등재되어 있어 건물 전체의 가치 또는 관리 측면에서 잠재적 위험 요소가 될 수 있음. (본건 302호와 직접 관련은 없으나 참고 필요)

* 제시외 물건: 401호, 402호, 501호에 제시외 물건이 소재하며, 이는 건축물 이용 상태나 경계 문제 등과 관련될 수 있음. (본건 302호와 직접 관련은 없으나 참고 필요)

* 공부와의 차이: 일부 호실(101호, 201~204호)은 공부상 용도(소매점, 사무소)와 실제 이용 현황(주거용)이 달라, 추후 관리에 주의가 필요함. (본건 302호는 다세대주택으로 공부상 이용 일치)

* 임대료 미상: 임대인 정보가 불명확하여, 잔여 임대차 관계 확인에 주의가 필요함. (단, 명시된 임차인 구 의 보증금 및 차임은 확인됨.)

* 권리관계 불명확성: 소유권 및 기타 권리관계에 대한 상세 내용은 경매 진행 시 추가 확인이 필요함. (단, 말소기준권리 하부 권리들은 모두 소멸 예정)

1.7. 종합의견

본 물건은 서울 송파구 문정동에 위치한 신축 다세대주택으로, 문정역 역세권의 이점을 가짐. 감정가는 478,000,000원으로 책정되었으며, 건물 자체는 2022년/2023년에 건축허가 및 사용승인이 이루어진 비교적 신축 건물임. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 등기부상의 채무 총액이 감정가보다 높아 경매 취소 가능성도 있으나, 임의경매로 진행 중이므로 낙찰 가능성이 있음. 다만, 건물 내 일부 호실의 위반건축물 등재, 제시외 물건 존재, 공부상 용도와 실제 이용의 차이 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

1.8. 투자포인트

* 역세권 입지: 문정역(8호선) 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리함.

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 신축 건물로, 노후도가 낮아 관리 부담이 적고 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 권리 관계 단순: 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 인수 부담이 없음.

* 임차인 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로, 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됨.

1.9. 예상입찰가

본건의 감정가는 478,000,000원이나, 주변 유사 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건 건물(진하우스)의 건축 연도가 2022년/2023년으로 비교적 신축임을 감안할 때, 최근 매매된 연식 있는 다세대 주택들(2014년~2018년식)의 평당 시세(약 2910만원~3130만원)보다 높은 가격 형성이 가능함.

최근 매매 사례 분석:

* 38㎡ (약 11.5평) 기준, 360,000,000원 (약 3130만원/평)

* 40.79㎡ (약 12.3평) 기준, 358,000,000원 (약 2910만원/평)

본건의 전용 면적은 41.91㎡ (약 12.68평)이며, 신축임을 고려하여 감정가(약 3770만원/평) 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려할 수 있음.

따라서, 인수 보증금 0원을 제외한 예상 입찰가는 420,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.