나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51061 [9] 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정역(8호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 문정역(8호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

101호, 201~204호 공부상 용도는 근린생활시설로 이용 중이고, 301~501호는 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 44-12 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 101호, 201~204호는 공부상 용도는 소매점 및 사무소이나 현장조사시 주거용 으로 이용 중인 것으로 조사되었으므로 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대미상임.
- 본건 501호, 402호, 401호는 위반건축물로 등재되어 있으므로 경매진행시 참고바람.(내용은 의견서 참고)
- 본건 401호, 402호, 501호에 제시외물건 (ㄱ~ㄷ)이 소재하며 구조, 면적 등은 목측에 의하여 개락적으로 산정하였으며, 후첨 ""내부구조도"" 참고바람. 소유권 및 기타권리관계는 알지 못한 바, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

감정평가서에 따르면, 공부상 용도는 사무소이나 주거용으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51061 (9)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 2층204호

* 건물 용도: 공부상 근린생활시설 (소매점/사무소), 현황 주거용으로 이용 중

* 감정가: 1억 8,600만 원

* 토지 면적: 14.02㎡ (약 4.24평)

* 건물 면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 문정동 소재, 지하철 8호선 문정역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통 상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 건물은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2023년 8월 3일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권입니다.

* 등기부 채권 총액: 약 29억 6,700만 원 (근저당 25억 2,000만 원, 가압류 4억 4,693만 9,000원, 임의경매 21억 2,464만 9,540원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계액은 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 문정역 역세권에 위치한 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 상권 잠재력: 지역 내 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인근 지역은 주택가와 상업 시설이 복합적으로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 용도는 사무소(소매점)이나, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 명도 및 원상복구 과정에서 주의가 필요합니다.

* 위반건축물: 본건 건물 내 501호, 402호, 401호가 위반건축물로 등재되어 있습니다. (본건 204호에는 해당되지 않으나 건물 전체적으로 참고 필요)

* 제시외 물건: 401호, 402호, 501호에 제시외 물건이 소재하고 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 중 변동 가능성이 있습니다.

* 임대차 정보: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 인수 여부와 관계없이 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

문정역 역세권에 위치한 소형 상가 겸 주거용 물건입니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 존재하므로, 낙찰 후 명도 및 원상 복구에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 높은 채권 총액으로 인해 최종적인 경매 결과 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요소를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적: 비교적 낮은 감정가로 초기 투자 부담이 적습니다.

* 역세권 입지: 지하철 8호선 문정역과의 접근성이 우수합니다.

* 활용 가능성: 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 소형 임대 수익 또는 개인 거주용으로 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정하기 어렵습니다. 실제 낙찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 임대수익률 분석, 명도 예상 비용, 추가적인 현장 조사 등이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.