나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51061 [8] 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정역(8호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 문정역(8호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

101호, 201~204호 공부상 용도는 근린생활시설로 이용 중이고, 301~501호는 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 44-12 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 101호, 201~204호는 공부상 용도는 소매점 및 사무소이나 현장조사시 주거용 으로 이용 중인 것으로 조사되었으므로 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대미상임.
- 본건 501호, 402호, 401호는 위반건축물로 등재되어 있으므로 경매진행시 참고바람.(내용은 의견서 참고)
- 본건 401호, 402호, 501호에 제시외물건 (ㄱ~ㄷ)이 소재하며 구조, 면적 등은 목측에 의하여 개락적으로 산정하였으며, 후첨 ""내부구조도"" 참고바람. 소유권 및 기타권리관계는 알지 못한 바, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

제시외 건물 포함
집합건축물대장상 위반건축물(주택관리과-32707, 2024.09.04.) 9㎡ 판넬/경량(주거) 위반으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51061 (8)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 4층 401호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 근린생활시설 및 다세대주택)

감정가: 248,244,000원

토지면적: 14.94㎡ (약 4.52평)

토지지분: 14.9381㎡ (약 4.52평)

건물면적: 19.84㎡ (약 6.00평)

건물지분: 19.84㎡ (약 6.00평)

건물 제시외면적: 11.22㎡ (약 3.39평) (매각 포함)

건축년도: 2023년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강북새마을금고

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문정역(8호선)" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 문정역이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 08월 03일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 조사되어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 문정동은 문정역을 중심으로 법조단지 및 대규모 상업 시설(가든파이브 등)이 발달하고 있으며, 다수의 업무 시설과 주거 시설이 공존하는 지역입니다.

* 인근에 다수의 오피스텔 및 상가 건물들이 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 배후 수요가 확보된 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 문정역을 이용한 서울 시내 접근성이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 가든파이브, NC백화점, 문정법조단지 내 상업시설 등 다양한 쇼핑, 문화, 업무 시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 본건은 교육환경보호구역에 해당됩니다. 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있습니다.

* 주변 환경: 주거와 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건(401호)을 포함하여 501호, 402호가 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 특히 401호는 9㎡ 규모의 판넬/경량(주거) 위반으로 등재되어 있으며, 이는 철거, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등의 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 본건 401호, 402호, 501호에 제시외 물건(ㄱ~ㄷ)이 소재하며, 이는 일괄 매각 대상입니다. 해당 제시외 건물의 정확한 현황 파악 및 명도/철거 계획이 필요합니다.

* 임대 현황: 임대 현황이 미상으로 조사되어, 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 건물로, 문정역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재 및 제시외 건물 포함이라는 중대한 하자 요인을 안고 있습니다. 감정가 2억 4,824만 4천 원은 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로, 이는 위반건축물 등의 리스크를 반영한 것으로 판단됩니다. 따라서 위반건축물 해소 비용 및 제반 사항을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 최신 건물에 해당하여 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 8호선 문정역 초역세권으로 뛰어난 교통 편리성을 자랑합니다.

* 저평가 가능성: 위반건축물 등의 리스크로 인해 감정가 및 잠재적 시장 가치가 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 활용: 매각 포함된 제시외 건물을 정리하거나 활용하여 추가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 248,244,000원

* 주변 실거래가(2026년 5월 기준, 면적 대비):

* 베루스송파 (38㎡): 360,000,000원 (약 313만원/평)

* 파빌리온 (22.83㎡): 280,000,000원 (약 406만원/평)

* 정원2 (40.79㎡): 358,000,000원 (약 290만원/평)

* 본건 정보:

* 실사용 면적 (전용 19.84㎡ + 제시외 11.22㎡): 약 31.06㎡ (약 9.39평)

* 준공년도: 2023년

* 위반건축물: 있음 (9㎡ 판넬/경량(주거) 위반)

* 분석: 본건의 감정가는 2.48억 원으로, 인근 신축 다세대주택의 실거래가(2.8억~3.6억 원)보다 낮은 수준입니다. 이는 위반건축물 등재로 인한 것으로 추정됩니다. 본건의 전용면적(19.84㎡)에 파빌리온(22.83㎡, 2.8억)의 ㎡당 단가(약 1,226만원/㎡)를 적용하면 약 2.43억 원으로, 이는 감정가와 유사합니다. 여기에 제시외 건물 11.22㎡의 가치를 추가로 고려해야 합니다.

위반건축물 해소 비용 및 이행강제금 부과 가능성 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 하지만 신축 건물이라는 점과 역세권 입지를 고려하면, 잠재적 가치는 시세 수준까지 회복될 여지가 있습니다.

따라서, 감정가(2.48억 원)를 기준으로 하되, 위반건축물 관련 비용(최소 5천만 원 이상 예상)을 차감하고, 제시외 건물의 가치를 더하여 2억 7천만 원 ~ 3억 3천만 원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

1.10. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

입력된 JSON 정보를 분석한 결과, 주변의 유사 주거 시설(다세대 주택)은 다음과 같은 최근 매매가를 기록하고 있습니다.

* "베루스송파"(2017년 준공, 38㎡): 2026년 5월 6일 36,000,000만원 (3.6억 원)에 거래되었습니다. 이는 약 313만원/평의 시세입니다.

* "파빌리온"(2018년 준공, 22.83㎡): 2026년 5월 4일 28,000,000만원 (2.8억 원)에 거래되었습니다. 이는 약 406만원/평의 시세입니다.

* "정원2"(2014년 준공, 40.79㎡): 2026년 5월 1일 35,800,000만원 (3.58억 원)에 거래되었습니다. 이는 약 290만원/평의 시세입니다.

본건은 2023년 준공으로 가장 최신 건물이며, 실사용 면적은 약 9.39평입니다. 최근 거래 사례 중 가장 유사한 면적대의 "파빌리온"(6.90평, 2.8억 원)과 비교할 때, 본건은 실사용 면적이 더 넓으나 위반건축물이라는 리스크를 가지고 있습니다. 신축이라는 장점과 위반건축물이라는 단점을 복합적으로 고려하여 시세 대비 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.