나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51061 [7] 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정역(8호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 문정역(8호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

101호, 201~204호 공부상 용도는 근린생활시설로 이용 중이고, 301~501호는 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 44-12 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 101호, 201~204호는 공부상 용도는 소매점 및 사무소이나 현장조사시 주거용 으로 이용 중인 것으로 조사되었으므로 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대미상임.
- 본건 501호, 402호, 401호는 위반건축물로 등재되어 있으므로 경매진행시 참고바람.(내용은 의견서 참고)
- 본건 401호, 402호, 501호에 제시외물건 (ㄱ~ㄷ)이 소재하며 구조, 면적 등은 목측에 의하여 개락적으로 산정하였으며, 후첨 ""내부구조도"" 참고바람. 소유권 및 기타권리관계는 알지 못한 바, 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51061 (7)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 350,000,000 원

* 토지면적: 22.32㎡ (약 6.75평)

* 건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 강OOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

<blank line>

<blank line>

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 문정동 소재, 지하철 8호선 "문정역" 북동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 문정역(8호선)이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

* 토지: 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중임.

* 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

* 지역 계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역에 속함.

<blank line>

<blank line>

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 3일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(채권최고액 2,520,000,000원)임.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 등기부상 권리관계 요약:

* 소유권보존: 주식회사진로데오건설 (2023.08.03)

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2023.08.03, 2,520,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 심준섭 (2023.11.20, 446,939,000원, 말소예정)

* 전세권설정: 이건희 (2025.01.20, 50,000,000원, 말소예정)

* 임의경매: 강북새마을금고 (2025.02.20, 2,124,649,540원, 개시결정)

* 총 등기부채권액: 3,016,939,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이건희)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 130,000원

* 전입일자: 2023-10-18

* 확정일자: 2024-12-10

* 배당신고일자: 2025-06-02

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 등기부상 전세권 설정(을2)이 되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정임. 인수되는 보증금은 없음.

<blank line>

<blank line>

1.3. 상권분석

* 본건과 유사한 주변 빌라/다세대 주택 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 문정동 8-10번지 "베루스송파" (2017년 건축, 38㎡) 360,000,000원 거래. (전용면적 기준 약 947만원/㎡)

* 2026년 5월, 문정동 70-5번지 "파빌리온" (2018년 건축, 22.83㎡) 280,000,000원 거래. (전용면적 기준 약 1,226만원/㎡)

* 2026년 5월, 문정동 33-4번지 "정원2" (2014년 건축, 40.79㎡) 358,000,000원 거래. (전용면적 기준 약 877만원/㎡)

* 본건(건물면적 29.64㎡, 감정가 350,000,000원)은 건물 면적 대비 감정가가 주변 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됨. 특히, 2026년 5월 거래된 22.83㎡ 규모의 '파빌리온' 시세(약 1,226만원/㎡)를 고려하면 본건의 단위 면적당 가치는 경쟁력이 있음.

<blank line>

<blank line>

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 문정역 도보 이용 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주거환경: 비교적 조용한 주거 지역에 속하며, 문정역 주변 상업시설 및 공공시설 접근성이 우수함.

<blank line>

<blank line>

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황:

* 본건 501호, 402호, 401호는 위반건축물로 등재되어 있으므로 경매 진행 시 참고 필요.

* 본건 401호, 402호, 501호에 제시외 물건 (ㄱ~ㄷ)이 소재하며, 관련 권리관계는 알지 못하는 바 경매 진행 시 참고 필요.

* 공부상 이용 현황과 실제 이용 현황 차이:

* 101호, 201~204호는 공부상 근린생활시설(소매점, 사무소)이나 현장 조사 시 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었음. 이는 본건 301호의 경우 용도상 차이가 없으나, 건물 전체의 관리 및 행정적 이슈 발생 가능성을 시사함.

* 임대 현황:

* 본건에 대한 일반적인 임대차 관계는 미상임.

<blank line>

<blank line>

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 송파구 문정동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 가치가 높음.

* 건물은 2023년 사용 승인된 비교적 신축급으로, 구조적으로도 철근콘크리트 구조로 양호함.

* 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없음.

* 다만, 일부 세대의 위반건축물 등재, 제시외 물건 존재, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이 등 잠재적 리스크가 존재하므로 입찰 전 면밀한 조사가 필요함.

<blank line>

<blank line>

1.7. 투자 포인트

* 문정역 역세권 입지: 송파구의 핵심 지역으로 미래 가치 상승 기대.

* 신축급 건물: 비교적 연식이 짧아 유지보수 용이 및 선호도 높음.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가: 향후 시세차익 가능성 내포.

<blank line>

<blank line>

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 350,000,000원을 기준으로 주변 실거래가 및 시장 동향을 종합적으로 고려하여 산정함.

* 주변 실거래가 및 본건의 입지, 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 감안할 때, 현재 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

* 다만, 위반건축물 등재 및 제시외 물건 관련 불확실성, 일반 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 시에는 이러한 부분을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있음.

* 예상 입찰가 범위: 340,000,000원 ~ 370,000,000원 (현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.