나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51061 [6] 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정역(8호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 문정역(8호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

101호, 201~204호 공부상 용도는 근린생활시설로 이용 중이고, 301~501호는 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 44-12 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 101호, 201~204호는 공부상 용도는 소매점 및 사무소이나 현장조사시 주거용 으로 이용 중인 것으로 조사되었으므로 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대미상임.
- 본건 501호, 402호, 401호는 위반건축물로 등재되어 있으므로 경매진행시 참고바람.(내용은 의견서 참고)
- 본건 401호, 402호, 501호에 제시외물건 (ㄱ~ㄷ)이 소재하며 구조, 면적 등은 목측에 의하여 개락적으로 산정하였으며, 후첨 ""내부구조도"" 참고바람. 소유권 및 기타권리관계는 알지 못한 바, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

감정평가서에 따르면, 공부상 용도는 사무소이나 주거용으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울동부지방법원에서 진행하는 2025타경51061 (6)호 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 2층 203호입니다.

건축물대장상 용도는 근린생활시설 및 다세대주택으로 확인되며, 본 경매 물건의 감정가는 207,000,000원입니다.

토지 면적은 15.57㎡ (약 4.71평)이며, 토지 지분은 15.5706㎡ (약 4.71평)입니다.

건물 면적은 20.68㎡ (약 6.26평)이며, 건물 지분은 20.68㎡ (약 6.26평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 강OOOOOO입니다.

해당 호수는 203호이며, 건물은 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 제2층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 소재하며, 지하철 8호선 문정역 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 문정역이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

건물은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 08월 03일 접수된 주식회사 새마을금고 자산관리회사의 근저당권(을1)이며, 근저당권 금액은 2,520,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 2,966,939,000원으로 확인됩니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으므로, 경락 후 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-02

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 문정동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

문정역을 중심으로 상업 시설 및 행정 기관(법원, 검찰청 등)이 발달하여 유동인구가 있으며, 인근에 업무 시설도 위치하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

본건은 근린상가 용도로 분류되나, 현장 조사 결과 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되어 투자 목적에 따라 다르게 접근할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 문정역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 문정역 인근의 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 인근에 다세대주택, 단독주택 등이 있어 주거 밀집 지역의 특성을 가지며, 교육환경보호구역에 포함되어 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변을 조사한 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 용도 차이: 공부상 용도는 사무소이나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 명도 및 이용 시 참고가 필요합니다.

* 위반건축물: 본건이 속한 건물 내 501호, 402호, 401호가 위반건축물로 등재되어 있으므로, 건물 전체의 관리 상태 및 향후 건축 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (본건 203호와 직접적인 관련 여부는 추가 확인 필요)

* 제시외 물건: 401호, 402호, 501호에 제시외 물건이 소재하는 것으로 파악되었습니다. (본건 203호와 직접적인 관련 여부는 추가 확인 필요)

* 권리관계 불확실성: 감정평가서 상 소유권 및 기타 권리관계에 대해 알지 못한 부분이 있다고 명시되어 있어, 경매 진행 시 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. (단, 등기부상 권리관계는 명확히 확인됨)

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 묶여 경매가 진행되는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 문정역 역세권에 위치한 소형 근린상가/주거용 건물로, 감정가 대비 소액 투자가 가능한 점이 매력적입니다.

공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 건물 내 일부 호수의 위반건축물 등재 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 투자 전 면밀한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

전입된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 0원 보증금 및 차임의 특이사항은 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 문정역 역세권 소형 부동산으로 실거주 또는 임대 수익 목적 투자 가능.

* 주변 상권 및 주거 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 현재 감정가 및 면적을 고려한 소액 투자 기회.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.