나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51061 [5] 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정역(8호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 문정역(8호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

101호, 201~204호 공부상 용도는 근린생활시설로 이용 중이고, 301~501호는 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 44-12 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 101호, 201~204호는 공부상 용도는 소매점 및 사무소이나 현장조사시 주거용 으로 이용 중인 것으로 조사되었으므로 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대미상임.
- 본건 501호, 402호, 401호는 위반건축물로 등재되어 있으므로 경매진행시 참고바람.(내용은 의견서 참고)
- 본건 401호, 402호, 501호에 제시외물건 (ㄱ~ㄷ)이 소재하며 구조, 면적 등은 목측에 의하여 개락적으로 산정하였으며, 후첨 ""내부구조도"" 참고바람. 소유권 및 기타권리관계는 알지 못한 바, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

감정평가서에 따르면, 공부상 용도는 사무소이나 주거용으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울동부지방법원 2025타경51061 (5)호 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51061 (5)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 2층 201호

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물

용도: 공부상 용도는 근린생활시설(사무소/소매점)이나, 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

토지면적: 15.40㎡ (약 4.66평)

토지 지분: 15.4049㎡ (약 4.66평)

건물면적: 20.46㎡ (약 6.19평)

건물 지분: 20.46㎡ (약 6.19평)

감정가: 205,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOO

특이사항: 공동담보 물건입니다.

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1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 문정동에 소재하고 있으며, 지하철 8호선 "문정역" 북동측 인근에 위치합니다.

주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 문정역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

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1.2. 권리분석

등기부 현황에 따르면, 본건은 여러 권리가 설정되어 있으나 말소기준권리인 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사, 2023-08-03) 이하 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 (2023-08-03)

등기부채권 총액: 약 2,966,939,000원

임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

본건과 관련하여 별도의 임차인 정보는 명시되지 않았으나, 임대 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상인 임대차 관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

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1.3. 상권분석

본건이 위치한 문정동 지역은 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 다세대 및 다가구 주택이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 존재하며, 근린생활시설 역시 혼재되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

문정역을 중심으로 업무 지구 및 상업 시설이 활성화되고 있어, 지속적인 상권 성장 가능성이 있습니다.

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1.4. 생활정보

지하철 8호선 문정역을 이용할 수 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호합니다.

다양한 노선의 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 주택가가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 문정역 인근의 상업 지구를 통해 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

공부상 용도는 사무소/소매점이나, 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되어 용도 불일치에 따른 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 향후 명도 및 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

일부 호실(401호, 402호, 501호)이 위반건축물로 등재되어 있으므로, 해당 부분에 대한 확인이 필요합니다.

임대차 관계가 미상으로 조사되어, 실제 거주자 또는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권액이 매우 높아 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지역에서 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 일반적인 검색 결과상 확인되지 않았으나, 건축물 표제부상의 주용도가 공동주택 및 근린생활시설로 표기되어 있어 주변 환경과의 조화를 고려해야 합니다.

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1.6. 종합 의견

본건 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 2층 201호는 문정역 역세권에 위치하며, 송파구의 개발 잠재력을 갖춘 물건입니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 불일치, 일부 위반건축물 등재, 임대 미상 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확하나, 낙찰 후 명도 및 건축물 관련 사항 처리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

문정역(8호선) 역세권 입지로, 교통 편의성이 높습니다.

송파구라는 지역적 이점으로 향후 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

현재 주거용으로 이용 중이나, 공부상 근린생활시설 용도를 활용한 사업 가능성도 검토해 볼 수 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로, 소유권 확보가 용이합니다.

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1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가, 그리고 향후 예상되는 명도 비용 및 건물 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 제시된 감정가 205,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 권리 분석 내용을 바탕으로 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 실제 이용 중인 주거용 용도를 고려한 명도 및 활용 방안에 따른 가치 변동성이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 분석 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.