나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51061 [3] 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정역(8호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 문정역(8호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

101호, 201~204호 공부상 용도는 근린생활시설로 이용 중이고, 301~501호는 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 44-12 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 101호, 201~204호는 공부상 용도는 소매점 및 사무소이나 현장조사시 주거용 으로 이용 중인 것으로 조사되었으므로 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대미상임.
- 본건 501호, 402호, 401호는 위반건축물로 등재되어 있으므로 경매진행시 참고바람.(내용은 의견서 참고)
- 본건 401호, 402호, 501호에 제시외물건 (ㄱ~ㄷ)이 소재하며 구조, 면적 등은 목측에 의하여 개락적으로 산정하였으며, 후첨 ""내부구조도"" 참고바람. 소유권 및 기타권리관계는 알지 못한 바, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

제시외 건물 포함
집합건축물대장상 위반건축물(주택관리과-32707, 2024.09.04.) 10㎡ 판넬/경량(주거) 위반으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51061 (3)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 417,550,400원

* 토지면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

* 건물면적: 26.39㎡ (약 7.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강북새마을금고 (강OOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

* 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문정역(8호선)" 북동측 인근에 위치합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 문정역(8호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 진입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경

* 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 본건 토지는 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 3,446,939,000원

* 말소기준권리: 을1 (주식회사 새마을금고자산관리회사 근저당, 2023-08-03 접수)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (주식회사 진로데오건설)

* 근저당 (주식회사 새마을금고자산관리회사)

* 근저당 공동담보 (김선미)

* 가압류 (심준섭)

* 임의경매 (강북새마을금고) - 본 경매개시결정

* 압류 (서울특별시 송파구)

* 압류 (송파구)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-28

* 대항력: 있음

* 비고:

* 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 구체적인 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 인수 보증금 합계 0원으로 산정되었으나, 실제 인수해야 할 금액이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 모든 등기사항 채권(근저당, 가압류, 압류 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 단, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리관계 확인에 신중을 기해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문정역" 인근에 위치하며, 주위로 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 문정역 주변은 법조타운, 미래형 복합단지(문정지구) 조성 등으로 유동인구 및 직장인 수요가 풍부하며, 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 인근 근린생활시설과의 연계를 통해 기본적인 상권 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 문정역을 중심으로 한 상업시설, 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 문정 법조타운 인근으로 관련 편의시설 및 업무시설 접근성이 좋습니다.

* 송파구청 등 행정시설 이용도 편리한 편입니다.

5.2. 주변 교육시설

* 인근에 학교가 소재하여 통학이 가능합니다.

* 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설이 있을 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

* 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (주택관리과-32707, 2024.09.04.).

* 위반 내용은 10㎡ 판넬/경량(주거) 위반으로, 향후 이행강제금 부과 또는 시정 명령 등의 행정 조치가 발생할 수 있습니다.

* 본건 501호, 402호, 401호에 위반건축물이 등재되어 있으며, 501호에는 제시외 물건도 소재합니다.

6.2. 기타 리스크

* 대항력 있는 임차인 권 씨의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이 발생하거나 임대차 관계에 대한 추가적인 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 총 채무액이 약 34.5억원으로 높아 채권자 간의 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물(건물 제시외면적 67.75㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명도 및 처리 문제를 고려해야 합니다.

* 주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 지하철 8호선 문정역 역세권에 위치한 신축 다세대주택으로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상, 높은 채무 총액 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 특히 대항력 있는 임차인의 0원 보증금/차임은 실제 인수 부담으로 이어질 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

* 신축 건물임을 감안할 때, 이러한 리스크를 충분히 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 문정역 역세권의 신축 건물이라는 점은 미래 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 다세대주택으로서 소액 투자 가능성이 있으며, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

* 주변 개발 호재(문정지구 등)와 연계된 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 417,550,400원

* 최근 매매 사례 분석:

* 베루스송파 (2017년식, 38㎡ 전용면적): 360,000,000원 (2026년 5월)

* 파빌리온 (2018년식, 22.83㎡ 전용면적): 280,000,000원 (2026년 5월)

* 정원2 (2014년식, 40.79㎡ 전용면적): 358,000,000원 (2026년 5월)

* 본건 건물 면적(26.39㎡)을 고려할 때, 주변 시세는 약 2억 8천만원 ~ 3억 6천만원 사이로 형성될 수 있습니다.

* 리스크 요인: 위반건축물, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 높은 담보 총액 등을 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 370,000,000원

* 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 현재 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려한 가이드라인입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 전문가 상담 등을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.