나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51061 [4] 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정역(8호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 문정역(8호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

101호, 201~204호 공부상 용도는 근린생활시설로 이용 중이고, 301~501호는 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 44-12 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 101호, 201~204호는 공부상 용도는 소매점 및 사무소이나 현장조사시 주거용 으로 이용 중인 것으로 조사되었으므로 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대미상임.
- 본건 501호, 402호, 401호는 위반건축물로 등재되어 있으므로 경매진행시 참고바람.(내용은 의견서 참고)
- 본건 401호, 402호, 501호에 제시외물건 (ㄱ~ㄷ)이 소재하며 구조, 면적 등은 목측에 의하여 개락적으로 산정하였으며, 후첨 ""내부구조도"" 참고바람. 소유권 및 기타권리관계는 알지 못한 바, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

제시외 건물 포함
집합건축물대장상 위반건축물(주택관리과-32707, 2024.09.04.) 34㎡ 판넬/경량(주거) 위반으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51061 (4)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 261,032,000원

토지 면적: 15.34㎡ (약 4.64평)

건물 면적: 20.38㎡ (약 6.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 40.16㎡ (약 12.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOO

특이사항: 공동담보, 위반건축물

주의사항: 제시외 건물 포함, 집합건축물대장상 위반건축물 등재

건축물 표제부 요약:

건물명: 진하우스

구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 공동주택, 근린생활시설 및 다세대주택

총 층수: 5층

연면적: 326.79㎡

대지면적: 179.4㎡

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 문정동에 소재하며, 지하철 8호선 문정역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사진로데오건설 (2023-08-03)

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2023-08-03) - 말소기준권리

* 가압류: 심준섭 (2023-11-20, 말소)

* 임의경매: 강북새마을금고 (2025-02-20, 말소)

총 채무액: 2,966,939,000원

본 경매 절차로 인해 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리들은 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 홍성정 (홍 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2025-03-10

* 확정일자: 2025-06-26

* 배당신고일자: 2025-06-30

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.2. 3. 권리 분석 종합

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 문정동 지역은 주거 밀집 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 공존하는 상권입니다. 문정역을 중심으로 형성된 상업 지역과 인접하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 문정역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

* 편의시설: 인근 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용 가능 (구체적 혐오시설은 예비 조사 결과 특이사항 발견되지 않음)

* 교육: 주변에 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 34㎡ 규모의 판넬/경량(주거) 위반 건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 명령, 재산권 행사 제한 등의 불이익을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 제시외 건물: 총 40.16㎡ 규모의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있습니다. 이 건물의 합법성, 안전성, 이용 가능성 등에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 관련 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공되었으며, 이는 해당 부동산 외에도 다른 담보물이 존재함을 의미합니다.

* 용도 불일치 가능성: 공부상 근린생활시설이나 현장 조사 시 주거용으로 이용 중인 호실들이 있어, 추후 단속 시 문제가 될 수 있습니다. (본건 402호는 다세대주택으로 등록되어 있음)

1.6. 종합 의견

본건은 지하철역 인근의 양호한 입지를 갖추고 있으나, 위반건축물 등재 및 제시외 건물 포함이라는 중대한 법적, 물리적 하자를 안고 있습니다. 이러한 리스크 요인은 시세보다 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있으나, 향후 명도 및 하자 보수, 법적 문제 해결 등에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 문정역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지는 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 시세 대비 저가 취득 가능성: 위반건축물 등 중대한 하자로 인해 시세보다 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 20.38㎡ (약 6.16평)의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자용으로 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 그리고 본건의 중대한 위반건축물 및 제시외 건물 등재 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 210,000,000원 내외로 제안합니다.

본 금액은 감정가(261,032,000원) 대비 약 80% 수준이며, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(22.83㎡, 4층, 280,000,000원)와 비교 시, 해당 물건의 법적 하자 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

다만, 위반건축물 해소 가능성, 제시외 건물의 활용도, 향후 부동산 시장 변동성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.