나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51061 [2] 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정역(8호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 문정역(8호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

101호, 201~204호 공부상 용도는 근린생활시설로 이용 중이고, 301~501호는 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 44-12 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 101호, 201~204호는 공부상 용도는 소매점 및 사무소이나 현장조사시 주거용 으로 이용 중인 것으로 조사되었으므로 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대미상임.
- 본건 501호, 402호, 401호는 위반건축물로 등재되어 있으므로 경매진행시 참고바람.(내용은 의견서 참고)
- 본건 401호, 402호, 501호에 제시외물건 (ㄱ~ㄷ)이 소재하며 구조, 면적 등은 목측에 의하여 개락적으로 산정하였으며, 후첨 ""내부구조도"" 참고바람. 소유권 및 기타권리관계는 알지 못한 바, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

감정평가서에 따르면, 공부상 용도는 사무소이나 주거용으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51061 (2)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 44-12 진하우스 2층202호

용도 (공부상/현황): 공부상 근린상가(사무소)이나 현황 주거용으로 이용 중

감정가: 182,000,000원

토지면적: 13.72㎡ (약 4.15평)

토지 지분: 13.7184㎡ (약 4.15평)

건물면적: 18.22㎡ (약 5.51평)

건물 지분: 18.22㎡ (약 5.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

건물 외벽: 석재붙임 마감 등

건물 창호: 새시창호 마감 등

토지형상: 인접지대비 등고평탄한 세장형

토지이용: 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중

접면 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로 접함

1.3. 공시 및 계약 정보

공부상 용도: 사무소 (주의사항 및 공부와의 차이 참조)

현황 용도: 주거용 (주의사항 및 공부와의 차이 참조)

건물 내 용도 혼재: 101호, 201~204호 공부상 용도는 근린생활시설(소매점 및 사무소), 301~501호는 다세대주택으로 이용 중. 본건 202호는 공부상 사무소이나 현황 주거용으로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문정역(8호선)" 북동측 인근에 위치합니다.

주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 편의성

차량 진입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장 및 문정역(8호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2,520,000,000원)

전체 채권 총액: 2,966,939,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김효성

보증금: 330,000원

차임: 250,000원

전입일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 김

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 문정동은 문정역을 중심으로 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

특히 문정법조타운과 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

다수의 오피스텔과 주거 시설이 있어 직장인 및 배후 주거 인구를 중심으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 소리공원, 글샘공원 등 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

상권은 전반적으로 활성화되어 있으나, 일부 공실 문제도 언급되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

8호선 문정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

송파대로와 인접하여 강남 및 도심으로의 이동이 용이하며, 서울외곽순환고속도로 진입도 편리합니다.

KTX 수서역 접근성도 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설 및 문정 로데오거리 상권을 이용할 수 있습니다.

가든파이브, NC백화점, 이마트 등 대형 쇼핑 시설 접근이 용이합니다.

주변에 오피스텔, 주거 시설이 많아 1인 가구 또는 직장인을 위한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육시설

인근에 각급 학교가 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 용도는 사무소이나, 실제 주거용으로 이용 중으로 확인되었습니다. 이는 추후 건물 이용 및 유지 관리에 있어 행정적 제재나 불이익이 발생할 수 있는 소지가 있습니다.

6.2. 위반 건축물

본건이 속한 건물 내 501호, 402호, 401호가 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건물 전체의 문제로 간주될 수 있으며, 향후 건물 가치 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건

401호, 402호, 501호에 제시외 물건이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 경매 진행 시 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건에 대한 권리관계나 매각 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

6.5. 임대차 관계

임차인 김효성(김 )은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 기재되어 있습니다. 다만, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등은 미상으로, 명도 진행 시 특이사항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동남권의 주요 업무 및 상업 지구인 문정역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 주변 개발 호재와 풍부한 배후 수요를 바탕으로 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 건물 내 위반건축물 등재 및 제시외 물건 존재, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

특히, 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 향후 용도 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있으며, 위반건축물 등에 대한 행정적 조치 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

8호선 문정역 초역세권으로 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

8.2. 풍부한 배후 수요

문정법조타운, 지식산업센터, 대규모 주거 단지 등을 배후로 하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

8.3. 개발 가능성

문정지구 일대의 지속적인 개발과 송파대로, GTX 등 광역 교통망 개선으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 182,000,000원입니다. 권리분석 결과 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

입찰가 산정 시에는 감정가격을 기준으로 하되, 앞서 언급된 용도 불일치, 위반건축물, 공동담보 등 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려해야 합니다.

특히, 실제 현황(주거용)과 공부상 용도(사무소)의 차이로 인해 발생할 수 있는 추가 비용이나 행정적인 부담을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

주변 유사 물건의 시세 및 최근 낙찰가율을 면밀히 조사하고, 본건의 특수성을 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.