나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51292 [2] 서울특별시 성동구 성수동2가 280 성수에스케이브이원센터1 6층614호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 ""성수초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 업무·상업용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공업 및 업무지대로서 제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(성수역 : 지하철 2호선, 어린이대공원역 : 7호선, 건대입구역 : 2호선, 7호선))이 소재하는 등 전반적인 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건내 기호(가) 제6층 제613호, 기호(나) 제6층 제614호로서,

외 벽 : 페어글래스 및 외장 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 내부 인테리어 마감 및 몰탈위 수성페인팅 마감 등,
바 닥 : 데코타일 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 창호 마감.

이용상태

기호(가, 나) 공히 : 공장(지식산업센터) - 사무실(The Crossing Lab)로 이용중임.
※별첨 ""사진용지(2개호수 일괄 사무실로 사용중임)"" 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차장설비 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 3필 일단의 가장형의 토지로서, 건부지(공장, 업무시설, 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 대중교통이 운행되는 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로(동일로)와 접하고, 남서측 및 북측, 서측으로 노폭 약 6 ~ 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1) : 도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 산업개발진흥지구(자세한 사항은 지역경제과(2286-5455)로 문의), 지구단위계획구역(2021-10-14), 도로(2021-10-14)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))임.

토지 기호(2) : 도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 산업개발진흥지구(자세한 사항은 지역경제과(2286-5455)로 문의), 지구단위계획구역(2021-10-14), 도로(2021-10-14)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

토지 기호(3) : 도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 산업개발진흥지구(자세한 사항은 지역경제과(2286-5455)로 문의), 지구단위계획구역(2021-10-14), 도로(2021-10-14)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건은 각 호수별로 구분등기된 건물이나, 현황은 2개호수 일괄 사무실로 이용중임.

물건 비고

감정평가서에 따르면 본건은 각 호수별(613,614호)로 구분등기된 건물이나 현황은 개별 호수의 벽체 등의 구분 없이 일체의 사무실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51292 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 1,330,000,000 원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 성동구 성수동2가 280 성수 SK V1 CENTER I 6층 614호

건물명: 성수 SK V1 CENTER I

용도: 지식산업센터 (사무실)

준공일: 2020년 06월 02일

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

층수: 6층 (총 17층 건물 내)

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.55㎡ (약 5.91평)

토지지분: 19.55㎡ (약 5.91평)

건물면적: 82.08㎡ (약 24.83평)

건물지분: 82.08㎡ (약 24.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 "성수초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트형공장, 업무·상업용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공업 및 업무지대입니다.

제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근: 제반 차량의 접근이 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하며, 근거리에는 지하철 2호선 성수역, 7호선 어린이대공원역, 2호선 및 7호선 건대입구역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건이 우수합니다.

2.3. 도로 상황

* 본건은 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로(동일로)와 접합니다.

* 남서측, 북측, 서측으로는 노폭 약 6~10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 04월 14일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을8)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

(근저당권: 을8, 을9, 가압류: 갑3, 갑5, 갑6, 임의경매: 갑4 모두 말소 예정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)더크로싱에이아이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2023년 08월 04일

* 확정일자: 2025년 04월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수할 재정적 부담은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 집합건물 등기부총채권액: 3,719,200,000 원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

서울특별시 성동구 성수동2가는 지속적인 개발과 함께 젊은 감각의 상업 시설과 업무 시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 특히 성수 SK V1 CENTER I과 같은 지식산업센터는 IT, 디자인, 콘텐츠 등 다양한 업종의 기업들이 입주해 있어 활발한 비즈니스 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 성수초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 편의/상업시설: 인근에 아파트형공장, 업무·상업용건물 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 이용이 편리합니다.

* 교통 인프라: 성수역, 건대입구역 등 주요 지하철역 및 간선도로 접근성이 좋습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건의 직접적인 영향권 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 인근 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 의료: 성동구 내 종합병원 및 의원급 의료시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 주요 업무지구(강남, 종로 등)로의 대중교통 및 차량 접근성이 우수합니다.

* 동일로 등 주요 간선도로 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

* 감정평가서에 따르면, 본건은 각 호수별(613호, 614호)로 구분 등기된 건물이나, 현황은 개별 호수의 벽체 등 구분 없이 일체의 사무실로 이용 중입니다. (The Crossing Lab)

* 이는 실제 이용 현황과 등기부상 내용 간의 불일치로, 향후 명도 및 건물 이용 시 별도의 협의나 조치가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 토지 기호(1), (2), (3) 모두 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

* 특히, 토지 기호(3)는 교육환경보호구역에 포함될 가능성이 있어, 성동교육지원청을 통한 최종 확인이 필요합니다.

* 일부 토지에는 건축선 지정(도로 경계선에서 3m 후퇴) 규정이 적용됩니다.

* 이러한 제한사항은 향후 건축 행위나 재건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

* 기타 참고사항에 "임대관계 미상"으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 (주)더크로싱에이아이 정보가 명확히 기재되어 있고 대항력 및 보증금/차임이 없는 것으로 확인되어, 재정적 인수 부담은 없습니다. 다만, 혹시 모를 다른 임차 관계 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 성동구 성수동2가에 위치한 지식산업센터(사무실)로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 속합니다.

감정가는 13억 3천만원이며, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

단, 건물은 구분 등기되었으나 현황은 2개 호수(613, 614호)가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 명도 및 이용 시 참고해야 할 사항입니다.

토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하므로, 투자 전 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

전반적으로는 입지, 권리관계 측면에서 양호한 편이나, 실제 이용 현황과 공부상 내용의 차이에 대한 사전 확인 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 성수동이라는 탁월한 입지 조건: 서울의 주요 업무 및 상업 지구로의 접근성이 뛰어납니다.

* 완벽한 권리 분석: 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금이 없어 권리 관계가 매우 안전합니다.

* 활발한 지역 상권: 주변에 아파트형공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 적극적인 활용 가능성: 지식산업센터로서 사무실, 스튜디오 등 다양한 용도로 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 유사 물건의 최근 거래가, 향후 개발 계획, 입찰 당시 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건의 감정가는 1,330,000,000 원입니다.

권리 인수 부담이 없는 점, 그리고 실제 이용 현황과 공부상 내용의 차이점 등을 감안할 때, 시세 및 시장 상황에 따라 감정가 이하 또는 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 함께 주변 부동산 전문가의 면밀한 시세 분석을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.