나이스옥션 법원경매 충주 2025타경71 [3] 충청북도 충주시 안림동 98-43 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 안림동 ""남산골프랜드"" 서측 인근에 소재하며, 주위는 전답, 주택 등이 위치하며 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 완경사인 부정형 토지로서 현황 나지임.

인접 도로상태

일련번호 1.
대상물건 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.
일련번호 2~3.
대상물건 북측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연경관지구(자연경관지구-1) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호 3 지상에 제시외수목 및 컨테이너가 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 일반목구조 밀반목구조지붕 2층 건물로서
외벽 : 치장벽돌마감 등

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본적인 냉난방설비 갖추었음.
기본적인 위생 급배수설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각
-목록 3은 지목이 과수원이나 농지취득자격증명 불요
-목록 3 지상 소유자 미상의 컨테이너구조물 및 수목은 평가 및 매각 제외(감정평가서 참조)
-목록 4 건축물은 건축법상 사용승인이 되지 않은 건물로 건축물대장이 존재하지 않으니 입찰시 참고 요망(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 토지 현황

사건번호: 충주지원 2025타경71 (3)

소재지: 충청북도 충주시 안림동 98-43

토지면적: 2259.00㎡ (약 683.42 평)

토지지분: 2259㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

지목: 과수원 (목록 3의 경우 농지취득자격증명 불필요)

1.2. 건물 현황

용도: 단독주택

건물면적: 183.40㎡ (약 55.51 평)

건물지분: 183.4㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, 일반목구조, 밀반목구조지붕 2층 건물

외벽: 치장벽돌마감 등

이용상태: 단독주택

설비내역: 기본적인 냉난방설비, 위생 급배수설비 등 구비

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 충주야현신용협동조합 (추정)

1.4. 감정가

감정가: 1,217,391,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 충청북도 충주시 안림동 "남산골프랜드" 서측 인근에 소재합니다.

주위는 전답, 주택 등이 위치하며 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 여건 등을 종합적으로 고려할 때 전체적인 교통 상황은 보통입니다.

토지 현황상 서측 및 북측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 자연녹지지역, 자연경관지구(자연경관지구-1), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

소유권이전: 김병선 (2020-06-03), 주식회사나눔 (2022-10-07)

근저당권: 충주야현신용협동조합 (2022-01-28, 2022-08-23)

지상권설정: 충주야현신용협동조합 (2022-01-28)

압류: 충주시 (2024-05-14), 국민건강보험공단 (2024-07-10), 안양세무서장 (2024-08-02)

임의경매개시결정: 충주야현신용협동조합 (2025-01-13, 사건번호: 2025타경71)

토지 등기부채권 총액: 1,440,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

소유권보존: 주식회사나눔 (2024-07-02)

근저당권: 충주야현신용협동조합 (2025-01-03, 2024년7월2일접수 가처분에 기함)

임의경매개시결정: 충주야현신용협동조합 (2025-01-13, 사건번호: 2025타경71)

압류: 충주시 (2025-01-23)

건물 등기부채권 총액: 1,200,000,000원

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (단, 지상권이 '말소'로 기재되어 있음)

3.4. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 충주야현신용협동조합의 근저당권(을7/을8)입니다.

따라서 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (근저당권, 지상권, 압류, 임의경매개시결정 등)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 "남산그린캐슬"(안림동 410-5, 연립주택)으로, 본건과는 물건 종류 및 지번이 다릅니다.

해당 물건의 최근 매매가는 2024년 2월 3.3억원, 2026년 4월 3.18억원, 2026년 5월 3.75억원 수준으로 거래되었습니다. (면적: 전용 149.31㎡, 대지 206.54㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 단독주택으로, 주변 연립주택 시세와 직접 비교하기에는 어려움이 있습니다.

본건의 감정가 12억 1739만 1000원은 넓은 토지 면적(2259㎡)이 크게 반영된 것으로 보입니다.

주변의 연립주택 거래 시세가 3억~4억 원대인 점을 감안할 때, 토지 가치가 본건 시세에서 핵심적인 요인으로 작용할 것으로 판단됩니다.

4.3. 감정가 적정성 검토

감정가는 12억 1739만 1000원입니다. 토지 가치를 높게 평가하면 합리적인 수준일 수 있으나, 건물 자체의 하자(미사용승인)를 고려할 때 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태 및 설비

단독주택으로 기본적인 냉난방 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주의사항 요약

일괄매각 조건입니다.

목록 3은 지목이 과수원이지만 농지취득자격증명이 불필요합니다.

목록 3 지상 소유자 미상의 컨테이너구조물 및 수목은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

6.2. 특이사항

공동담보 물건입니다.

6.3. 법규상 문제 (미사용승인 건물)

목록 4 건축물은 건축법상 사용승인이 되지 않은 건물로 건축물대장이 존재하지 않습니다. 이는 향후 법규 위반에 따른 이행강제금 부과, 사용 제한, 또는 철거 등의 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 입찰 시 반드시 감정평가서를 참조하여 해당 건물의 상태 및 예상되는 추가 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 안림동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적이 강점입니다. 하지만 건축물대장이 없는 미사용승인 건물이 포함되어 있어 법규상 문제와 잠재적 비용 발생 가능성이 큰 리스크로 작용합니다. 권리관계는 명확한 편이며, 말소기준권리 후 모든 후순위 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적으로 인한 향후 활용 가능성(건축, 개발 등)이 있습니다.

주변 시세 대비 토지 가치에 대한 평가가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 12억 1739만 1000원입니다.

건축물대장이 없는 미사용승인 건물이라는 중대한 하자를 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 980,000,000원 수준으로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 80.5% 수준으로, 미사용승인 건물에 대한 추가 비용 및 법적 이슈 발생 가능성을 반영한 보수적인 접근입니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 및 전문가와 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.