나이스옥션 법원경매 원주 2024타경2373 [2] 강원특별자치도 원주시 봉산동 779-28 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 봉산동 소재 토지로서 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 도시외곽 마을내임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지 대비 완경사의 사다리형 및 부정형의 토지로서 기준시점 현재 건부지, 주거나지, 임야, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2,3,4,6,7,9,10,11,12토지는 세로(가), 기호5,8토지는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>:1,3,4,5,6,7,8,
자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함): 2
자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>:9, 10, 11, 12

제시목록 외의 물건

본건 기호1,2,3토지상에는 건물이 소재하며, 기호6토지 지상에는 수목이 식재되어 있으니 경매 진행시 유의 바람.

공부와의 차이

본건 기호2,3토지의 공부상 지목은 임야이나 현황 건부지이며, 기호4토지는 공부상지목이 임야이나 현황 주거나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 을구 지상권등기(2014.9.29.등기)에 대해 지상권자 판부농업협동조합으로부터 지상권등기 말소동의서 제출됨(2024. 8. 13.제출)
- 지상에 매각에서 제외된 제시외 건물 소재하며, 감정평가액(최저매각가격)은 제시외 건물로 인하여 제한받는 정도를 감안한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2024타경2373 (2)

소재지: 강원특별자치도 원주시 봉산동 779-28

용도: 대지

감정가: 300,200,000원

토지면적: 790.00㎡ (약 239.0평)

건물면적: 해당 없음 (토지만 매각 대상)

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 원주시 봉산동 소재 토지로서 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 도시외곽 마을 내에 위치합니다.

차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 을구(지상권)에 2014년 9월 29일 판부농업협동조합 앞으로 설정된 지상권등기가 있으나, 2024년 8월 13일 지상권자로부터 말소 동의서가 제출되어 말소 예정인 것으로 파악됩니다.

다만, 매각물건명세서 비고란에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음'이라고 명시되어 있어, 현황 제시외 건물 등으로 인한 법정지상권 성립 가능성을 주의 깊게 검토해야 합니다.

이 외에 접수일자 2016년 12월 15일 근저당권(판부농업협동조합, 637,000,000원)이 말소기준권리로서, 해당 근저당권 이하 모든 권리(을3, 을4 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 787,000,000원입니다.

본건은 공동담보 물건입니다.

1.3. 상권분석

자료에 따르면 본건은 도시 외곽의 마을 내에 위치하며, 주변 환경이 주택, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어 일반적인 상권 형성은 미미할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주거, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 조용한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 매각물건명세서 상 제시외 건물 등으로 인한 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 제시외 건물 존재: 매각 대상에서 제외된 제시외 건물이 소재하여 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 감정평가액은 이러한 점을 감안하여 산정되었습니다.

* 맹지 존재: 기호 5, 8 토지는 맹지로서 차량 접근 및 이용에 제약이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지(기호 2,3)는 공부상 임야이나 현황 건부지이며, 기호4 토지는 공부상 임야이나 현황 주거나지인 점은 향후 행정 절차 시 고려해야 합니다.

* 임대차 정보 불확실성: 임대차 관계가 미상인 부분이 존재할 수 있습니다. 보증금/차임이 미상인 임차인이 있다면 주의가 필요합니다. (현재 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 원주시 외곽의 대지로서, 말소 동의서가 제출된 지상권 등기가 정리될 예정이나, 현황 제시외 건물 등으로 인한 법정지상권 성립 여지가 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한 맹지 존재, 각종 개발 제한 구역 지정 등도 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 제시외 건물로 인해 감정가가 조정되었으나, 법정지상권 문제 발생 시 토지 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정평가액(최저매각가격)이 제시외 건물로 인한 제한 사항을 감안하여 산정된 점을 고려할 때, 법정지상권 문제가 명확히 해결될 경우 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 지상권 등기가 말소될 예정이므로, 권리관계가 비교적 명확해질 수 있습니다. (다만, 법정지상권 발생 여부 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원입니다.

본건의 감정가는 300,200,000원이며, 최저매각가격 또한 이를 기준으로 산정되었을 것으로 보입니다.

법정지상권 성립 여부, 제시외 건물의 처리 방안, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (240,160,000원 ~ 300,200,000원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 법정지상권 발생 가능성과 그 영향 범위를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.